Nhận diện rủi ro của thị trường bất động sản trong năm 2023
Chính phủ đang có nhiều động thái tích cực, nhằm “giải cứu” cho thị trường bất động sản (BĐS). Mặc dù vậy trong năm 2023, thị trường BĐS vẫn đang đối diện với nhiều rủi ro, doanh nghiệp kinh doanh BĐS tiếp tục phải tái cơ cấu để chuẩn bị nền tảng cho tương lai.
HoREA báo “tin mừng” về triển vọng tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản
Điểm danh các dự án nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2
5 nút thắt cần "gỡ" để xây dựng khung giá đất hiệu quả
Rủi ro hiện hữu
Năm 2022, nền kinh tế toàn cầu xảy ra tình trạng suy thoái sâu sắc, ở những cường quốc như: Mỹ, Anh, Nhật Bản, khu vực châu Âu, Trung Quốc... suy thoái ở mức độ cao từ 50 – 70%. Trong khi đó, lạm phát toàn cầu đạt đỉnh, nhóm các nước phát triển bình quân là 7,2%; nước phát triển và mới nổi lên tới 9,9%. Nhưng trong cơn suy thoái, lạm phát toàn cầu, Trung Quốc và Việt Nam nổi lên trở thành điểm sáng về tăng trưởng kinh tế, lần lượt đạt tốc độ 8,1% và 8,02%.
Trong suốt quãng thời gian chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, kinh tế thế giới ghi nhận vẫn có sự phục hồi tích cực. Cụ thể, năm 2021 tăng trưởng 6%, năm 2022 tăng trưởng 3%; nhưng dự báo trong năm 2023 này, kinh tế thế giới sẽ rơi vào tình trạng suy thoái nhẹ, mức tăng trưởng chỉ đạt khoảng 2,2 – 2,5%, tuy nhiên chỉ số lạm phát sẽ hạ nhiệt dần từ 8,8% năm 2022 xuống còn 6,5%.
.jpg)
Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, TS Cấn Văn Lực.
Dẫu vậy, trong năm 2023, nền kinh tế thế giới vẫn sẽ phải đối diện với nhiều rủi ro, thách thức theo chiều hướng “4 tăng, 2 giảm”. Trong đó, 4 tăng gồm: Bất định tăng (chiến tranh, dịch bệnh...); Lạm phát, lãi suất tăng và còn ở mức cao; Rủi ro tài chính tăng (lãi suất, tỷ giá, rủi ro nợ...); Rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực tăng. 2 giảm: Lợi nhuận biên của DN giảm; Đà phục hồi kinh tế giảm và suy thoái nhẹ.
Trước những diễn biến như trên sẽ mang đến rủi ro và tác động tiêu cực đến nền kinh tế châu Á nói chung, Việt Nam nói riêng. Dự báo, năm 2023 kinh tế Việt Nam chỉ đạt tốc độ tăng trưởng 6 – 6,5% (thấp hơn mức 8,02% năm 2022), tỷ lệ lạm phát vẫn được kiểm soát ở mức 4 – 4,5%. Nhưng thu hút đầu tư nước ngoài lại khả quan hơn rất nhiều, nếu như năm 2022 tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt khoảng 27,72 tỷ USD (giảm 11% so với năm 2021), thì năm 2023 dự báo sẽ thu hút từ 29 – 30 tỷ USD (tăng 4 – 8% so với năm 2022), tỷ giá cùng lãi suất sẽ tăng nhẹ nhưng vẫn trong tiên lượng và tầm kiểm soát của Chính phủ.
Đặc biệt, năm 2023 sẽ là năm bản lề thực hiện Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2022 – 2023, hàng loạt dự án đầu tư công được đẩy mạnh; cùng với đó Chính phủ tiếp tục tích cực cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện các thể chế. Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện khu vực gồm 10 nước thành viên ASEAN và 6 quốc gia đối tác Australia, Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản, Hàn Quốc và New Zealand sẽ mở ra cơ hội lớn cho hoạt động thương mại, đầu tư, giúp nhiều ngành nghề được hồi phục, tăng trưởng trở lại, trong đó có lĩnh vực BĐS.
Trong nguy có cơ
Có thể khẳng định, thị trường BĐS giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam. Giai đoạn 2021 – 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,5 - 4% GDP, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới BĐS với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP).
BĐS xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm, là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Hiện nay, thị trường BĐS đang tồn tại tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay BĐS (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Rất nhiều DN BĐS đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu, DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành BĐS và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, phải nhìn tứ giác liên thông này.
Nguồn vốn trên thị trường BĐS sản hiện nay, bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của DN; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của DN; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)... Tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Không nên dùng ngân sách để giải cứu thị trường BĐS.
Năm 2023, kinh tế thế giới vẫn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro, thách thức. Tuy nhiên, trong nguy có cơ, kinh tế Việt Nam lại đang phục hồi nhanh và tương đối ổn định, lạm phát được kiểm soát, hơi đi ngược với xu hướng của thế giới. Tức là khi thế giới lạm phát cao thì chúng ta vẫn giữ được mức 4% như dự tính của Chính phủ. An ninh năng lượng và an ninh lương thực đang ở mức khá tốt. Riêng mức tăng tiêu dùng của Việt Nam đạt 18%, đồng tiền giữ tỷ giá tốt.
Ngân hàng lo lạm phát, thanh khoản giảm, dòng tiền đầu vào không tăng được, nên gần đây đã tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường BĐS, trái phiếu DN cũng bị siết chặt hơn. Tuy nhiên, chúng ta cũng yên tâm là Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch đang được quan tâm, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy. Pháp lý đã và đang được tháo gỡ (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đang nghiên cứu sửa đổi). Vấn đề chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19. Giá chứng khoán, BĐS ở mức hấp dẫn hơn. DN niêm yết đạt mức tăng trưởng khá về lợi nhuận (20 - 25%).
Tôi muốn nhấn mạnh là “trong nguy có cơ”, chúng ta cần đa dạng hóa, sử dụng đòn bẩy hợp lý, hạn chế tâm lý đám đông; tích lũy kiến thức, kinh nghiệm. Đồng thời, cần chuyên nghiệp hơn, đầu tư qua tổ chức trung gian nhiều hơn, đầu tư trung - dài hạn thay vì ngắn hạn, lướt sóng. Bối cảnh hiện nay, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn đang được đẩy mạnh, BĐS xanh là xu hướng tất yếu.
Không dùng ngân sách để “giải cứu” thị trường
Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu DN… Chúng tôi mong muốn phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu BĐS.
Cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và Nghị định 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc BĐS. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt, như: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BDS…
Ngân hàng Nhà nước cần phân bổ vốn phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Có lộ trình thuế BĐS phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS...
Đối với DN BĐS, ngoài vốn tín dụng cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế 3Ds (đòn bẩy, đầu cơ, đám đông…).
Về giải pháp ngắn hạn, nên tập trung vào 3 nhóm: Thứ nhất, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư,mà quan trọng nhất là phải minh bạch thông tin, sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc liên quan. Xây dựng phương án cụ thể, khả thi cho thị trường trái phiếu thời gian tới, vì quan điểm của tôi là không dùng ngân sách để giải cứu thị trường BĐS, Nhà nước chỉ tạo cơ chế, còn nhà đầu tư chia sẻ, doanh nghiệp cũng phải chịu rủi ro; Thứ hai, là ổn định kinh tế vĩ mô, tháo gỡ rào cản pháp lý và vốn cho nền kinh tế, kiến nghị Thủ tướng và Ủy ban Kinh tế T.Ư tiếp tục kiên định ổn định vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn (cân bằng giữa lạm phát và tăng trưởng; cân bằng giữa điều hành lãi suất và tỷ giá; Cân bằng giữa cân đối ngân sách và hỗ trợ doanh nghiệp người dân; cân bằng giữa vốn đầu tư Nhà nước và tư nhân); Thứ ba, là đảm bảo thanh khoản của thị trường, đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Cần sớm có giải pháp xử lý các ngân hàng yếu kém, không để rủi ro lan truyền giữa chứng khoán, BĐS và ngân hàng.
