Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023 được nhiều chuyên gia kỳ vọng, nhưng thực tế vẫn còn nhiều khó khăn bao trùm lên triển vọng của thị trường này trong thời gian tới.

Kỳ vọng vốn lại chảy vào bất động sản từ năm 2023

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 là khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, nhưng năm 2020 và 2021 giảm xuống 60.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, 2 quý đầu năm nay chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm, được xem là sản phẩm chính của thị trường. Trong khi đó sản phẩm không chính thống là đất nền được tung vào thị trường cao hơn gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây chính là nguyên nhân mà các ngân hàng buộc phải tạm dừng vốn đổ vào bất động sản.

Theo hiệp hội này, các phân khúc nhà ở giá rẻ nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh. So với năm 2021, hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, còn so với năm 2019 thì tăng 50%. Cá biệt, với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu đồng/m2 nay không còn tìm thấy trên thị trường.

Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án khuyến mại từ 15-35% sản phẩm để tăng hấp thụ.

Hàng loạt căn biệt thự bỏ hoang cả thập kỷ sau các cơn "sốt đất" (Ảnh: Hà Phong).

Nhận định về thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - bày tỏ, ông hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

"Ở quý đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại", ông Hà nhận định.

Đồng quan điểm trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng mà không "đóng băng". Ông đánh giá tín hiệu tích cực từ sự điều chỉnh của Nhà nước. Chính bởi vậy, chỉ đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn nhưng đến nửa sau, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động trở lại.

Vẫn còn nhiều khó khăn

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán VnDirect nhận thấy nhiều khó khăn bao trùm lên triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2023. Thứ nhất, khả năng huy động vốn của nhà phát triển bị hạn chế bởi tín dụng vào bất động sản và thị trường trái phiếu không thuận lợi. Thứ hai, lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà. Thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo công ty chứng khoán này, thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một "mùa đông khắc nghiệt" vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.

Thị trường trầm lắng, kém thanh khoản khiến tiền "chôn" chặt trong đất (Ảnh: Hà Phong).

Phân tích kỹ hơn về thị trường bất động sản, nhóm phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, trong giai đoạn 2018-2021, khi dòng tiền rẻ, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch Covid-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TPHCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ. Tuy nhiên, xét về nhu cầu, các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực.

VDSC cho rằng, năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng.

Còn trong ngắn hạn 2023-2024, các dự án tại khu vực vùng ven và các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Ngoài ra, theo công ty chứng khoán này, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao khoảng 20-40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.