Không phủ nhận, vào thời điểm cuối năm 2022, khác so với những năm trước, phân khúc đất nền bị rớt giá, nhưng việc này xuất phát từ nhiều căn nguyên.

Trước hết do sự suy giảm chung của toàn thị trường; bên cạnh đó là tình hình tín dụng siết chặt, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao và những vấn đề pháp lý đang được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa thực sự rõ ràng... đã tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư. Vì vậy, mức độ quan tâm dành cho đất nền cũng giảm tới 25%, mặc dù nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang chờ thị trường giảm giá để “bắt đáy”. Hơn nữa, việc giảm giá của một số chủ đầu tư là do dự án thanh khoản thấp và sản phẩm mang tính đầu cơ.

“Tình trạng giảm giá chỉ mang tính cục bộ do lạm phát và lãi suất ngân hàng cao, ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, nhiều khu vực giá đất tăng là do thông tin quy hoạch không chính xác hoặc dự án quy hoạch phải dừng triển khai, buộc các chủ đầu tư phải giảm giá, mức giảm này chỉ tồn tại ở một số khu vực “sốt đất” trước đây” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam Phạm Lâm phân tích.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, giá đất nền giảm là do nhiều nhà đầu tư thời gian qua sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thời điểm này đã hết ân hạn nợ gốc nên buộc phải giảm giá để thanh khoản trả nợ. Bên cạnh đó, một số khu vực khi có thông tin quy hoạch dự án, đất nền đã bị “thổi” giá lên quá cao so với thực tế, thời điểm này khi dự án theo quy hoạch chưa thể triển khai nên giá cũng bị giảm nhanh chóng.

Ngoài ra, thị trường cũng bị giảm sức hút khi DN, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng. Vì vậy, nhà đầu tư không nên ham rẻ mà “sập bẫy” bởi những chiêu trò bán hàng hoặc phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhưng đánh giá một cách khách quan, trên thực tế nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thực vẫn âm thầm gom hàng để “bắt đáy”. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà tập trung vào sản phẩm sát trung tâm đô thị nhằm hạn chế rủi ro, đi kèm với đó là tính pháp lý của sản phẩm phải rõ ràng.

“Ở khu vực trung tâm TP lớn, nguồn cung không còn nhiều nên việc dịch chuyển ra vùng ven hay các thị trường mới có kết nối giao thông, hạ tầng, giàu tiềm năng du lịch vẫn được xem là lợi thế. Nhà đầu tư có thể đánh giá về giá trị thật của sản phẩm dựa trên điều kiện về cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ. Trong bất cứ bối cảnh nào những yếu tố trên vẫn là bảo chứng an toàn cho BĐS” – chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thời điểm hiện tại đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau một thời gian tăng nóng nhưng về dài hạn nhà đầu tư vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt đối với dòng sản phẩm này.

"Đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với phân khúc khác. Tuy nhiên, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao, đã tăng nhanh nên thời điểm này là giai đoạn để điều chỉnh, vì vậy sẽ giảm giá ở những khu vực chưa thể đưa vào khai thác, còn ở vị trí đẹp thì vẫn có giao dịch tốt" - ông Điệp nhận định.