(Xây dựng) - Chiều 27/7, tại trụ sở Báo Đầu tư đã diễn ra Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án”, xoay quay về các phương pháp để định giá đất phù hợp giúp khơi thông và rút ngắn thời gian thực hiện các dự án Bất động sản. Hội thảo tập trung đến Nghị định 44 và Thông tư 36 là hai văn bản chính sách quan trọng liên quan đến công tác định giá đất sắp được ban hành.

Khó khăn trong việc thay đổi các phương pháp định giá đất

Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên - Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Nguyên nhân khiến phương pháp “thặng dư” làm đình trệ công tác định giá đất

Phương pháp thặng dư để định giá đất được áp dụng rộng rãi trên toàn thế giới, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác.

Ông Đào Trung Chính - Cục Trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập… thị trường thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học. Bên cạnh đó, có nhiều phương pháp khác như định giá hàng loạt, phương pháp giá thửa đất chuẩn và vùng giá trị…

Về việc bỏ phương pháp thặng dư, đây là phương pháp khoa học nhưng chúng tôi đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập…

Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác.

Chúng tôi cho rằng, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam tại một số điểm: Trong phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3,5,10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào… Theo tôi, các yếu tố này rất lỏng. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm dự tính bán được bao nhiêu % cũng cho ra các đáp án rất khác nhau.

Nếu chúng ta không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá.

Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin, Cục thống kê trả lời không theo dõi về tỷ lệ tăng giá bất động sản. Trên tinh thần này, chúng tôi đề nghị trước mắt chưa áp dụng. bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưa có sự cập nhật.

Tuy nhiên, chúng tôi sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại để trình lên lãnh đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ để phù hợp với diễn biến thị trường.

Cũng tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã chỉ rõ, Thành phố Hồ Chí Minh có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Tuy nhiên, phương pháp này lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư thì tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỷ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng.

Vậy tại sao có sai số lớn, bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị… tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định. Thông tư 36 có định lượng, đưa ra công thức nhưng chưa thật sự đầy đủ. Tất cả các pp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác, không cập nhật theo thời gian thực, không áp dụng công nghệ… thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình.

Trong 8 năm qua, không áp dụng được phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất, do vậy chỉ có thể áp dụng phương pháp thặng dư. Trong khi phương pháp này có rủi ro pháp lý với công chức nhà nước và người liên quan.