Sau 5 năm giá nhà tăng liên tục, thị trường bất động sản hiện nay rơi vào cảnh trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi…

Căn hộ chiết khấu 1-3 tỷ, khách vẫn e dè xuống tiền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua, tính từ năm 2017.

Hiện nay, thị trường rơi vào trầm lắng, thậm chí có phân khúc gần như “đóng băng” giao dịch, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản.

Việc giảm giá nhà phải đi vào thực chất, không nên giảm giá theo kiểu đẩy lên rồi hạ xuống (Ảnh: Hoàng Hà)

Cũng theo ông Châu, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã tháo gỡ bằng việc giảm giá bán từ 45-50%, căn hộ từ 4 tỷ đồng/căn nay chỉ còn 2 tỷ đồng.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy một số dự án thời gian qua đã đưa ra chính sách chiết khấu cao.

Anh Xuân Trường (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, gia đình có nhu cầu tìm mua chung cư nhưng cả năm nay chưa chốt được dự án nào vì giá cao. Thời gian cuối năm, một số dự án có chính sách giảm giá khá hấp dẫn nhưng để được áp dụng chiết khấu, khách hàng phải đóng “tiền tươi thóc thật” 90-95% nên anh vẫn phải cân nhắc về vấn đề tài chính.

“Như tại dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody thuộc Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), môi giới giới thiệu khách hàng sẽ được chiết khấu trên 32% khi thanh toán 95% giá trị căn hộ. Giá căn hộ tại đây dao động từ 45 - 50 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí. Như vậy mức giảm lên tới 1 -3 tỷ đồng tuỳ diện tích căn hộ. Tuy nhiên tôi vẫn cân nhắc 'xuống tiền' để tính toán tài chính vì số tiền phải nộp lên đến 95%” – anh Trường cho biết.

Với nhà đầu tư, dù chiết khấu cao nhưng yếu tố thanh khoản trên thị trường và tiến độ thực hiện dự án khiến nhiều khách hàng e dè xuống tiền.

Khảo sát tại các dự án đang mở bán ở Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM, một số dự án cũng được chiết khấu từ 15 - 16%.

Thực tế người ôm bất động sản "xả hàng" giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý IV/2022 sau quãng thời gian dài tăng giá liên tục. Tuy nhiên, giá căn hộ nói riêng và bất động sản nói chung vẫn neo khá cao, ít dự án giảm giá bán sâu để thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng trong Toạ đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" mới đây đặt vấn đề các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình. Giá nhà đã giảm bao nhiêu, người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được các sản phẩm trên thị trường chưa?

Người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm bất động sản (Ảnh: Hoàng Hà)

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi thị trường có dấu hiệu “đóng băng”, đối diện với vấn đề sống còn, doanh nghiệp chấp nhận giảm giá qua việc tăng khuyến mãi, chiết khấu lên đến 40 - 50% khi thanh toán 95% giá trị hợp đồng, bởi họ đang chịu sức ép về dòng tiền, thanh khoản.

“Việc giảm giá này phải đi vào thực chất, không nên giảm giá theo kiểu đẩy lên rồi hạ xuống. Doanh nghiệp phải hết sức cầu thị, thà bán lỗ để cắt lỗ còn hơn càng đeo theo, càng lỗ to dẫn đến mất vốn” – ông Châu nêu ý kiến.

Cần có cuộc cải cách thị trường

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ "bong bóng" chuyển sang nguy cơ "suy thoái", thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.

“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy” – ông Thành nói.

Thực tế, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chỉ đạo để khắc phục những tồn tại hạn chế, gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đây là mục tiêu quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

“Kể từ tháng 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Đó là điều chúng tôi chưa từng thấy, tức là Chính phủ rất tập trung cho công tác xây dựng pháp luật và kết quả đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Chúng tôi cũng đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022 chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. Ngay sau đó, ngày 6/1 mới đây, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công tác của Thủ tướng, chúng tôi đánh giá đây là một tổ đặc nhiệm để một giai đoạn ngắn hạn xử lý ngay những vấn đề cấp bách” – ông Châu cho biết.

Mới đây, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ (tháng 12/2022), Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho biết, sắp tới cần rà soát phân khúc các thị trường, trong đó tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cần tìm cách hạ giá nhà xuống mức hợp lý hơn thì người dân sẽ bỏ tiền ra mua.