Là loại hình nhà ở thỏa mãn về giá cả, vị trí trung tâm, việc mua, thuê chung cư mini là một trong những lựa chọn về nhà ở của nhiều cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp đang sinh sống, học tập tại các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.

Sau vụ cháy chung cư mini tại phường Khương Đình (quận Thanh Xuân), thị trường chung cư mini sẽ dịch chuyển như thế nào, có còn là “miếng bánh” hấp dẫn?

Một chung cư mini trên đường Khương Đình (phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân). Ảnh: Bảo Loan

Căn hộ nhỏ dễ thanh khoản

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, thế nhưng sau vụ cháy chung cư mini tại phường Khương Đình, tình trạng mất an toàn phòng, chống cháy của loại hình nhà ở này một lần nữa lại được cảnh báo. Đáng nói là, dù xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, song nhiều chủ đầu tư đã “biến tướng” xây thành chung cư, chia các căn hộ với diện tích nhỏ để bán hoặc cho thuê. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, với giá thành rẻ, phù hợp với điều kiện kinh tế của phần đông người dân, hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini là loại hình bất động sản khá “đắt khách”.

Tại Hà Nội, theo kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn, chung cư mini tại các quận nội thành được nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lựa chọn. Do hướng đến nhu cầu ở thực nên trên cả thị trường mua bán và cho thuê, loại hình chung cư mini đều ghi nhận thanh khoản khá tốt. Chị Nguyễn Thu Lương, nhân viên môi giới bất động sản cho biết, chung cư mini có tỷ lệ lấp đầy rất tốt trên thị trường cho thuê. Trên thị trường mua bán, do vấn đề pháp lý, chung cư mini không thực sự hút khách mua. Tuy nhiên, khoảng 2 năm gần đây, khi giá nhà Hà Nội tăng quá cao, nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, lượng người mua chung cư mini tăng đáng kể so với những năm trước.

Trong 8 tháng năm 2023, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê và mua căn hộ dưới 35m2 tại Hà Nội tăng 11%, tại thành phố Hồ Chí Minh tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, căn hộ có diện tích dưới 35m2 thường là những căn hộ studio trong dự án lớn hoặc căn hộ chung cư mini. Đây cũng là sản phẩm thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân do mức giá vừa túi tiền và dễ dàng thanh khoản cũng như cho thuê.

Nhu cầu có thể giảm

Cho rằng nhà ở chung cư mini không phải là “sản phẩm lỗi” của thị trường, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận xét, căn hộ chung cư mini để cho thuê hoặc bán rất cần thiết cho xã hội trong hơn 10 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên tới. Bởi lẽ đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội. Tuy nhiên, để quản lý và phát triển loại hình nhà ở này an toàn, lành mạnh, các quy định về đầu tư xây dựng “nhà chung cư mini” phải được bổ sung; chủ đầu tư phải chấp hành quy định về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình, bao gồm cả hạng mục phòng cháy, chữa cháy; kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ chung cư mini bắt buộc phải đăng ký kinh doanh bất động sản; quản lý vận hành chung cư mini phải tương tự như quản lý vận hành nhà chung cư khác.

Đánh giá về thị trường chung cư mini sau vụ cháy tại phường Khương Đình, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định, giai đoạn tiếp theo rất khó khăn đối với cả người kinh doanh, người mua cũng như thuê loại hình nhà ở này vì cơ quan chức năng sẽ rà soát các dự án, không chỉ ở địa bàn Hà Nội mà trên khắp cả nước. Động thái này sẽ khiến nhiều chủ chung cư mini phải tạm ngừng kinh doanh vì chưa tuân thủ quy định khắt khe về phòng cháy, chữa cháy và phải mất nhiều thời gian, kinh phí để tu sửa, đáp ứng đủ điều kiện vận hành chung cư. Đối với người thuê, họ có thể kết thúc hợp đồng thuê nhà và tìm chỗ ở mới nếu nơi ở hiện tại chưa an toàn. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, số lượng căn hộ vừa túi tiền đáp ứng được các tiêu chí an ninh và an toàn rất ít. Vì vậy, giá thuê các căn dạng này sẽ tăng lên. Đối với người mua chung cư mini, họ còn rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, bán cũng khó mà ở thì không có sổ hồng và lo xảy ra các biến cố.

Dự báo về diễn biến thị trường chung cư nói chung trong thời gian tới, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng, nguồn cung chung cư có khả năng giảm vì chủ đầu tư sẽ khó xin cấp giấy phép xây dựng, mở bán chung cư khi việc quản lý, rà soát về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ được đẩy mạnh. Trong khi đó, chi phí xây dựng, vận hành chung cư sẽ tăng theo thiết kế và yêu cầu nghiệm thu, bảo trì phù hợp với quy định phòng cháy, chữa cháy. Theo đó, nhu cầu đối với chung cư mini có thể giảm nhưng không đáng kể, bởi lực cầu trên thị trường chung cư nói chung vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung còn hạn chế và giá thành đang tăng.

Tuy vậy, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, thay vì tìm kiếm chung cư mini ở những khu vực đông đúc dân cư, người dân sẽ hướng đến các dự án nhà ở xã hội và dự án chung cư ở xa trung tâm nhưng bảo đảm an toàn, giá tiền cũng “mềm” hơn so với các chung cư khu vực nội thành. Nguồn cung các loại hình nhà ở này không dồi dào nên giá bán có thể nhích dần lên khi nhu cầu tăng. Bên cạnh đó, những căn hộ có diện tích nhỏ trong dự án chung cư của chủ đầu tư uy tín, đã nghiệm thu đầy đủ phòng cháy, chữa cháy cũng sẽ thu hút lượng quan tâm lớn hơn.