Sở Xây dựng Đồng Nai hủy công nhận đủ điều kiện mở bán 752 căn nhà dự án Aqua City là thiếu căn cứ
Vì Luật không quy định “Hợp đồng bảo lãnh” là điều kiện để cấp phép mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nên việc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ban hành văn bản hủy công nhận đủ điều kiện mở bán 752 căn thuộc dự án Aqua City vì ngân hàng thông báo không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính là thiếu căn cứ…
Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi ro
"Giải cứu" thị trường bất động sản, cần xem lại
Cần một cuộc cách mạng cứu thị trường bất động sản
Ngày 11/11, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà đã ký ban hành văn bản số 3859/SXD-QLN-TTBĐS gửi Công ty TNHH Thành phố Aqua về việc hủy bỏ văn bản 6544 ngày 4/12/2020 và văn bản 4700 ngày 28/12/2021 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Cụ thể, Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết, về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City do Công ty TNHH Thành phố Aqua làm chủ đầu tư với số lượng nhà ở hình thành trong tương lai là 752 căn, Sở Xây dựng đã ban hành các văn bản 6544 và 4700.
Trên cơ sở nội dung văn bản số 6544 và hồ sơ do Công ty TNHH Thành phố Aqua City cung cấp thì Công ty mới chỉ mới được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCombank) - chi nhánh Sài Gòn có văn bản cam kết xem xét cấp tín dụng.
Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, việc bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City phải được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Sài Gòn bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật về ngân hàng; hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được giao cho bên mua và không vượt quá thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
Văn bản số 3859/SXD-QLN-TTBĐS (ngày 11/11), Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai gửi Công ty TNHH Thành phố Aqua về việc huỷ bỏ công nhận đủ điều kiện mở bán 752 căn thuộc dự án Aqua City
Đồng thời, Công ty TNHH Thành phố Aqua phải có trách nhiệm thông báo cho Sở Xây dựng được biết trong trường hợp: "…Trường hợp không được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Sài Gòn ký hợp đồng bảo lãnh…".
Nhưng Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Sài Gòn xác nhận:"…Kể từ ngày được cấp cam kết cấp tín dụng đến nay, Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để Pvcombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng. Vì vậy, bằng công văn này Pvcombank xác nhận hiện nay phía ngân hàng không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City…".
Từ các cơ sở nêu trên, Sở Xây dựng Đồng Nai thông báo, huỷ bỏ văn bản số 6544 và văn bản số 4700 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.
Sở Xây dựng cũng yêu cầu Công ty TNHH Thành phố Aqua phải thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đối với việc thực hiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án.
Ngay sau văn bản 3859 nói trên của Sở Xây dựng Đồng Nai, phía chủ đầu tư dự án Aqua City cho biết, giữa công ty này và Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam đã ký kết Thỏa thuận cấp bảo lãnh. Việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ.
“Đến nay chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 670 căn, trong đó phân khu I có 171 căn đã thi công hoàn chỉnh theo cam kết với khách hàng (đạt tỉ lệ 100%), phân khu V hiện đã hoàn thiện 535/581 căn (đạt tỉ lệ 92%). Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật hiện đã hoàn thành 100%. Công ty đang chuẩn bị mời khách hàng nhận bàn giao theo đúng tiến độ cam kết tại Hợp đồng mua bán đã ký với khách hàng" – vị đại diện chủ đầu tư nêu rõ.
Đồng thời, vị này nhấn mạnh, việc hủy các thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua ở thời điểm gây tâm lý hoang mang cho hơn 600 khách hàng đã ký hợp đồng mua bán cũng như những khách hàng chuẩn bị ký hợp đồng với chủ đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn như hiện nay.
Phối cảnh dự án Aqua City. Ảnh: Aqua City
Liên quan đến vấn đề này, PV trao đổi với Ls Lê Ngô Trung – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, cho biết: Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai khi được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng 2 điều kiện gồm:
Thứ nhất, phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; và
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đồng thời, tại Điều 56 Luật này cũng quy định về việc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”, và “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”.
Có thể thấy, trong trường hợp này tồn tại hai vấn đề:
Một là, trách nhiệm của Sở Xây dựng phải ban hành văn bản thông báo về việc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nếu chủ đầu tư đáp ứng các giấy tờ về quyền sử dụng đất và hồ sơ thiết kế, nghiệm thu công trình theo từng trường hợp. Do đó, việc cơ quan chức năng hủy văn bản về “dự án đủ điều kiện mở bán” với lý do được viện dẫn không dựa trên quy định cụ thể của pháp luật là chưa phù hợp. Điều này dẫn đến nguy cơ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia ký kết chuyển nhượng (bao gồm khách hàng đã giao kết hợp đồng và nhận nhà), và thiệt hại cũng có thể xảy ra với chủ đầu tư.
Hai là, trách nhiệm của bản thân chủ đầu tư phải có được hợp đồng bảo lãnh tài chính với ngân hàng thương mại trước khi ký kết với khách hàng, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua khi chủ đầu tư không đảm bảo về tiến độ như thỏa thuận. Việc chủ đầu tư không thực hiện theo quy định pháp luật sẽ đối diện với các chế tài tương ứng (nếu có). Hai vấn đề này hoàn toàn độc lập với nhau.
Để làm rõ các nội dung này, chiều ngày 16/11, PV báo Kinh tế & Đô thị đã liên hệ ông Hồ Văn Hà - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, tuy nhiên ông Nam chưa đưa ra phản hồi.
Tieudung.kinhtedothi.vn sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc
