Mỗi lần sốt đất sẽ làm giá tăng cao hơn khiến những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp càng khó mua nhà. Từ năm 2019 đã xuất hiện căn hộ “siêu sang” với giá rao bán trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Sốt đất "điên đảo" từ Bắc chí Nam, nhà đất vọt giá chóng mặt

Tháng 3/2022, đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được UBND TP Hà Nội phê duyệt. Dù mới chỉ “nằm trên giấy” nhưng quy hoạch đã có tác động tới thị trường bất động sản khu vực. Nhiều nhà đầu tư và môi giới đổ tìm xem đất đã đẩy giá đất tăng lên. Nhiều mảnh đất chỉ sau thời gian ngắn đã tăng 30-50%.

Thời điểm đó, ghi nhận tại các xã thuộc phân khu đô thị sông Hồng như Võng La, Hải Bối, Xuân Canh (huyện Đông Anh) giá rao bán 35 - 50 triệu đồng/m2, tăng 20-30% so với một năm trước.

Trong cơn sốt, nhiều khu đất cỏ mọc um tùm được cò đất kéo về tạo sóng, đẩy giá lên đến cả trăm triệu đồng/m2. Cơn sốt đi qua, đất để hoang hoá cho cỏ mọc, tiền tỷ của nhà đầu tư bị “chôn” trong đất (Ảnh: H.Khanh)

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, khi công bố quy hoạch phân khu sông Hồng, giá đất ở Đông Anh đã chứng kiến đà tăng phi mã, thậm chí là tăng một cách bất hợp lý.

"Có khu vực chúng tôi đi khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh quây hàng rào, không được đầu tư hạ tầng nhưng giá đất đã được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản. Rõ ràng, quy hoạch có tác động rất mạnh đến giá cả của thị trường bất động sản, ngay cả khi đang được nghiên cứu và chưa được công bố”, ông Đính dẫn chứng.

Đây chỉ là một trong những lần đất Đông Anh “sốt nóng” trong vài năm qua. Từ năm 2020, thị trường bất động sản đã chứng kiến cơn sốt đất “điên đảo” từ Bắc chí Nam, từ miền xuôi đến miền ngược, từ đất nền, đất ở tới cả đất dự án treo… đều đua nhau tăng giá. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất.

Trao đổi tại diễn đàn bất động sản gần đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) cho biết, mỗi lần sốt đất sẽ làm giá nhà đất tăng cao. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà bằng đồng lương của mình.

Cũng theo GS. Võ, sốt đất tạo ra nghịch lý những người có nhu cầu nhà ở thật không thể mua nhà, trong khi nhà để đầu cơ chiếm tỷ trọng cao hơn. Bây giờ phân khúc nhà bình dân gần như không có. Giá đất quá cao, nhà đầu tư không thể làm nhà thu nhập thấp mà phải chọn phân khúc cao cấp. Nhưng phân khúc này thì hầu hết chỉ những người đầu cơ mua. Cơn sốt đất đã lấy đi cơ hội mua nhà của nhiều người thu nhập thấp.

Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua 4 lần sốt đất. Sau mỗi lần sốt đất giá nhà đất tăng cao, sốt đất đã lấy đi cơ hội mua nhà của nhiều người thu nhập thấp (Biểu đồ: H.Khanh)

Ghi nhận thực tế hiện nay cho thấy, dù cơn sốt đất đã đi qua, thị trường rơi vào trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo mức cao và cơ bản đã thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, giá bất động sản một số quận vùng ven vốn được coi là “dễ thở” thì nay tăng nhanh, vượt cả khu trung tâm.

Khảo sát tại một số dự án khu vực ngoài trung tâm Hà Nội, như dự án Matrix One (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm) giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2, Vinhomes Ocean Park (Long Biên) giá 42-45 triệu đồng/m2. Thậm chí, khu vực ngoài trung tâm còn xuất hiện nhiều dự án chung cư có giá lên tới 80 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia bất động sản, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới và khó thay đổi trong ngắn hạn. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Thêm một nguyên nhân nữa khiến thị trường khó giảm giá sâu là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao. Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục pháp lý, nhân công, vật tư leo thang, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất. Do đó, chuyên gia dự báo, giá bất động sản thời gian tới tuy không tăng mạnh nhưng cũng khó giảm sâu.

Loại bỏ đầu cơ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, mấu chốt là cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và cả để phục vụ nhu cầu ở của người dân… Khi thị trường tăng trưởng nóng, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao khiến bong bóng tích tụ và đến một thời điểm nhất định, bong bóng sẽ nổ. Khi đó thị trường sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Giải pháp căn cơ nhất là loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản để sao cho nhu cầu nhà ở luôn là nhu cầu thật (Ảnh: H.Khanh)

GS. Võ nhấn mạnh, tình trạng sốt giá bất động sản có thể xảy ra tại bất kỳ đâu. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản để sao cho nhu cầu nhà ở luôn là nhu cầu thật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản. Đây cũng có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, giải pháp lâu dài là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ chính sách thuế bất động sản phù hợp.

“Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản…’’, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất.

Còn tiếp: Giá bất động sản thời gian qua neo cao, có nguyên nhân do giá bị thổi lên. Căn hộ vừa túi tiền biến mất trong khi có quá nhiều căn hộ cao cấp, có những căn lên đến cả trăm tỷ đồng. Doanh nghiệp có chấp nhận trước kia lãi 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần?...