Theo giới chuyên gia, để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh khi có biến động.

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Tuy vậy, vấn đề đặt ra là liệu quy định mới này khi áp dụng có kiểm soát được các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất?

Vì thế, nhiều ý kiến chuyên gia rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm các quy định để giúp lành mạnh thị trường bất động sản; đặc biệt là chống thao túng, đầu cơ đất đai theo hướng công khai giá, minh bạch cơ chế chính sách.

Phải thông qua đấu giá

Tại Hội nghị lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chiều 21/2, góp ý về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cho rằng đây là nội dung quan trọng, cần phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Theo ông Thực, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đã nêu “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Vì vậy, chúng ta phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

Ông Thực cũng lưu ý qua tổng kết 10 năm thực hiện Luật Đất đai, có một số vấn đề hạn chế, bất cập nảy sinh là: chưa hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp trong các dự án đô thị, nhà ở thương mại, giá bồi thường quá thấp; biến đất công thành đất tư thông qua việc cổ phần, chuyển nhượng tài sản nhà nước không tính đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất; phát sinh tham nhũng, tiêu cực; khiếu nại, tố cáo, đơn thư về đất đai chiếm tỷ lệ rất cao (chiếm từ 65-90%).

“Vì thế, dự thảo luật lần này nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Thay vào đó, người dân, tổ chức muốn tiếp cận được đất đai thương mại cần phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch,” ông Thực nêu quan điểm.

Giá đất xác định theo địa điểm

Cùng góp ý về nội dung trên, tiến sĩ Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm.

Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+)

Với sự thay đổi trên, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm. Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được ủy ban nhân dân tỉnh trình lên hội đồng nhân dân phê duyệt.

“Nhưng vấn đề chưa rõ ràng là liệu quy định trên đã đủ chặt chẽ để kiểm soát các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất chưa? Thực tế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, tuy nhiên vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ,” ông Dũng chia sẻ.

Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, theo ông Dũng, luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. “Có như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích,” ông Dũng nói./.