(Xây dựng) - Theo phản ánh của ông Trần Quốc Hùng (Dĩ An, Bình Dương), Ban quản trị chung cư nơi ông ở tổ chức mời thầu thay thế đơn vị quản lý vận hành tòa nhà nhưng không thông qua hội nghị nhà chung cư của cư dân. Ông Hùng hỏi, Ban quản trị có những sai phạm gì trong việc này không?

Ảnh minh họa (nguồn: TL).

Phòng Quản lý đô thị thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương trả lời vấn đề này như sau:

Quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Căn cứ Điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

"1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.

2. Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.

3. Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.

b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành".

Căn cứ Điểm đ Khoản 3 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:

"đ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị".

Trường hợp cần tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường

Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT- BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:

"d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư".

Căn cứ Điểm e và Điểm k Khoản 1 Điều 41 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT-BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, quy định quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư:

"e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này".

"k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật".

Pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư phải thông qua đấu thầu.

Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nhưng nếu đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì Ban quản trị tòa nhà phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Phòng Quản lý đô thị sẽ tham mưu UBND thành phố có văn bản chỉ đạo UBND phường An Bình mời Ban quản trị tòa nhà nơi ông Trần Quốc Hùng sinh sống, chủ đầu tư và các đơn vị liên quan làm việc rà soát đến các nội dung, thủ tục liên quan đến hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Đồng thời có văn bản kiến nghị Sở Xây dựng thành lập đoàn tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm (nếu có) theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư của Ban quản trị cũng như chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư nơi ông Trần Quốc Hùng sinh sống theo Điểm d Khoản 1 Điều 13 Quyết định số 16/2021/QĐ-UBND ngày 27/9/2021 của UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương.