Những “ma trận” booking

Các con số booking khủng trong BĐS dễ dàng tạo nên hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng. Booking là con dao hai lưỡi, ở đó, chủ đầu tư nào nắm được đằng chuôi thì tạo lập các “ma trận” booking, đẩy giá bán, thiết lập chính sách…; chủ đầu tư nào nắm đằng lưỡi thì rơi vào chính bẫy booking này.

Thị trường BĐS Hà Nội đang xôn xao với cơn bão booking dự án Lumi Hà Nội. Trên thực tế, gió khởi phát từ cuối năm 2023, từ vài trăm booking, gia tăng cấp độ thành bão, lên tới hàng ngàn booking đến thời điểm hiện tại. Mỗi booking đặt chỗ là 100 triệu đồng.

Nhìn nhận về thực tế trên, nhà đầu tư Nguyễn Văn Hải, trú tại Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội) bày tỏ  sự hoài nghi “bão” booking dự án. Ông chia sẻ trải nghiệm của mình về booking. Năm 2021 là năm đất nền một số tỉnh thành vệ tinh giáp ranh Hà Nội diễn biến sôi nổi. Nhờ mối quan hệ, ông Hải mua suất ngoại giao một dự án đất nền ven thành phố Bắc Giang với mức chiết khấu 15%. Đây thực chất là hình thức bán suất ngoại giao nhằm huy động vốn của chủ đầu tư để đóng tiền sử dụng đất và triển khai hạ tầng.

Các sàn hồi đó từ Hà Nội đổ về và tại địa phương ồ ạt tham gia “trận chiến” đất nền, lượng khách quan tâm và đặt booking liên tục tăng cao, tạo thành cơn sốt. Là người có kinh nghiệm đầu tư, với diễn biến sốt nóng đó, ông Hải cho rằng lô đất của mình khi nhập vào bảng hàng của chủ đầu tư sẽ thanh khoản ngay trong những ngày đầu mở bán.

Theo ông Hải, ban đầu, giá rumor (giá dự kiến) của dự án chỉ dao động 18-20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chính phản hồi tích cực cùng với lượng booking lớn từ các sàn đổ về trong quá trình “chạy” thị trường khiến chủ đầu tư tự tin vào lượng cầu lớn, tung hàng với giá cao hơn khoảng 30% so với giá rumor, lên mức 25-28 triệu đồng/m2. Giá bán chính thức quá cao so với giá giá dự kiến khiến một loạt nhà đầu tư “quay xe”, đồng loạt rút booking. Thị trường gãy sóng ngay trong ngày đầu mở bán.

Và từ dự kiến chỉ cần vài ngày có thể thanh khoản, ông Hải đã phải đợi đến gần 1 năm sau, trong các đợt mở bán kế tiếp, giá bán được điều chỉnh bằng hình thức tăng khuyến mại, chiết khấu, ông mới thoát được hàng. Từ thực tế đó, ông Hải lo ngại tính không xác thực của lượng booking khủng của dự án Lumi Hà Nội.

Là người đang tìm hiểu về dự án Lumi Hà Nội, lượng booking lớn trong thời gian qua khiến bà Phạm Phương Hoa, trú tại Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội) e ngại, phân vân. Bà chia sẻ câu chuyện đầu tư của chính mình cũng liên quan đến booking. Năm 2023,  thị trường BĐS trầm lắng, sẵn tiền nhàn rỗi, với kì vọng “bắt đáy” thị trường, bà Hoa tìm kiếm sản phẩm đầu tư tại chính quê nhà là Hải Phòng. Không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, bà Hoa rất cẩn trọng.

Tháng 8/2023, dự án đất nền bắt đầu nhận booking và ra giá rumor, bà Hoa từ chối chuyển tiền booking, xác định mua thì sẽ xuống “cọc chết” luôn. Bảng hàng đợt 1 là 50 lô nhưng lượng booking được các sàn, môi giới cập nhập và truyền thông đến trước ngày mở bán đã gấp 3 lần số lô đợt 1 khiến nhà đầu tư tay ngang như bà Hoa dao động: “Chỉ có 50 lô chào bán đợt 1 mà booking gấp 3 lần, tức là không đủ hàng để bán đợt này. Tôi lo lắng là sẽ không mua được lô mình muốn, giá cao hơn so với giá dự kiến và phải bốc thăm như môi giới tư vấn”.