Theo đánh giá của không ít chuyên gia, thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là "đảo chiều" từ trầm lắng sang khởi sắc, nhưng sẽ không có "sốt đất".

Gỡ khó cho dòng vốn

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm nay phát triển với 4 điểm bất thường. Trong đó, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ giá tăng và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Ông Lực cho rằng, hiện nay có nhiều vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản, câu chuyện nguồn vốn đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Do đó, 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

Cụ thể, đối với câu chuyện vốn tại thị trường bất động sản, mặc dù nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản năm qua vẫn tăng 15%, song do tăng quá nhanh trong quý I, quý II nên quý III phải "phanh gấp". Mặt khác, do nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, theo ông Lực, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về dòng vốn (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Liên quan đến vấn đề trái phiếu, ông Lực cho rằng, thị trường trái phiếu đến hạn thanh toán trên toàn thị trường sẽ vào khoảng 600.000 tỷ USD trong năm 2023. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130.000 tỷ đồng vào năm 2023 và năm 2024 khoảng 120.000 tỷ đồng. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

"Có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: Đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện chặt chẽ hiện nay", ông Lực nêu.

Về phía doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Đồng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bài toán dòng vốn chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.

Bởi theo ông Đính, trên thực tế, các chuyên gia bất động sản cho biết: Phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay, trong đó, hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản.

Song trong năm nay, cả hai kênh dẫn vốn này đều bị siết chặt, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án. Trong khi đó, người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.

Cũng theo ông Đính, nền kinh tế trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào các dự án: Chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu... Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Thị trường bất động sản năm 2023 khởi sắc?

Theo đánh giá của các chuyên gia, những chỉ đạo từ Chính phủ trong thời gian qua là những tín hiệu tích cực, cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được bài toán dòng vốn và xử lý các vướng mắc về thủ tục pháp lý. Theo đó, thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án, là cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là "đảo chiều" từ trầm lắng sang khởi sắc.

Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ Chính phủ cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp và đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư, hồi phục thị trường.

Thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ có khởi sắc (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Ông Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nay, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp, biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Theo đó, các bộ ngành và doanh nghiệp cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, ông cho rằng sẽ không có chuyện "sốt đất" xảy ra như đầu năm nay. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.