Nửa cuối năm 2022 và 9 tháng đầu năm 2023, giá bán căn hộ trên thị trường chuyển nhượng tăng 20 - 30% so với cùng thời gian 2021 – 2022 trong bối cảnh nguồn cung thị trường khan hiếm và gặp nhiều khó khăn. Nhu cầu mua bất động sản (BĐS) phục vụ nhu cầu ở thật của người dân không giảm, khiến giá bán chuyển nhượng trên thị trường luôn có biến động tăng. Chuyên gia BĐS Tạ Văn Mừng, Phòng Phát triển chuyển nhượng BĐS OneHousing (Hiệp hội BĐS Việt Nam) đã chia sẻ với phóng viên báo Tin tức về cơ hội cho nhà đầu tư trên thị trường chuyển nhượng BĐS Hà Nội cuối năm 2023.

Trong bối cảnh nguồn cung BĐS vẫn khan hiếm hiện nay, cơ hội cho các nhà đầu tư trên thị trường chuyển nhượng như thế nào, thưa ông?

Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung BĐS từ cuối năm 2022 đến nay vẫn tiếp diễn và chưa có sự thay đổi rõ rệt, thị trường chuyển nhượng BĐS hiện tại sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thật.

Thị trường bất động sản chuyển nhượng chưa bao giờ "đóng băng".

Đối với những nhà đầu tư chủ động dòng tiền, mối quan tâm của họ là việc giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất thấp, tỷ lệ đồng USD và đồng Việt Nam chênh lệch lớn, giá vàng trồi sụt, lựa chọn đầu tư BĐS sẽ là kênh an toàn nhất với nhà đầu tư thời điểm này, bởi BĐS tốt luôn có giá tăng tịnh tiến theo thời gian. Trong khi đó, các sản phẩm BĐS chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền nagy vì là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý và có thể giao dịch được ngay. Bên cạnh đó, yếu tố thanh khoản của BĐS chuyển nhượng luôn được đánh giá cao.

Thị trường giao dịch BĐS chuyển nhượng có nhiều loại hình, theo ông tại Hà Nội, giao dịch tập trung sôi động nhất ở loại hình nào?

Chuyên gia BĐS Tạ Văn Mừng.

Trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn nhà đầu tư cho rằng dễ bị lỗ, vì mất giá theo thời gian và khấu hao. Tuy nhiên, thời điểm này, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng đang duy trì tốt. Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3 - 5% so với cuối năm 2022.

Thêm vào đó, giá căn hộ sơ cấp cách đây 5 - 7 năm có giá từ 27 - 28 triệu đồng/m2 được coi là mức cao, nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hàng năm, với mức giá trung bình lên tới 47 - 50 triệu đồng/m2. Như vậy, giá căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các BĐS đó đang được định giá dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra mạnh.

Riêng sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội hiện nay luôn giao dịch ở mức ổn định và đang neo ở mức cao, dao động từ 5 - 7%, thị trường không bị “đóng băng”.

Ông có cho rằng, thị trường BĐS chuyển nhượng đang cung cấp tính thanh khoản cần thiết để duy trì hoạt động của thị trường BĐS không, thưa ông?

Giao dịch BĐS chuyển nhượng có vai trò “giữ lửa” khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ, nhưng những “đốm lửa” này chỉ cần đợi “gió Đông” là sẽ giúp cả thị trường hồi phục.

Thị trường BĐS chuyển nhượng chưa bao giờ có khái niệm “đóng băng”, do nhu cầu ở thật của nhà đầu tư luôn sẵn có giao dịch. Việc thị trường chuyển nhượng luôn có giao dịch ổn định đang góp phần giúp thị trường BĐS nói chung vẫn có sự luân chuyển dòng tiền và tạo ra nhiều công ăn việc làm, tác động tích cực lên những ngành nghề khác liên quan đến BĐS phát triển theo. Thực tế này cũng sẽ tác động, kích thích các chủ đầu tư, giúp các chủ đầu tư đánh giá được tình hình thị trường và nhìn thấy cơ hội để tìm kiếm dự án mới, tạo ra nguồn cung cho thị trường sơ cấp.

So với các BĐS trong dự án, thì rõ ràng BĐS riêng lẻ có nhiều thông tin phức tạp, nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng, quy hoạch, điều kiện sống… Vậy, theo ông, làm thế nào để chọn được một sản phẩm tốt, an toàn?

Mỗi nhà đầu tư sẽ có xu hướng chọn BĐS khác nhau, nếu lựa chọn BĐS thổ cư, việc quan trọng nhất là vấn đề pháp lý của căn nhà. Người mua nhà sẽ phải chắc chắn được là thửa đất đó có có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện đúng diện tích, vị trí, kích thước mà lô đất đang được rao bán. Khách hàng cũng nên có các môi giới chuyên nghiệp, các luật sư trong nghề hỗ trợ để giúp khách hàng phân biệt rõ được sổ đỏ thật hay giả, tài sản trên đất có thể hiện rõ ở trên pháp lý không…?

Về vấn đề quy hoạch, nhà đầu tư sẽ phải kiểm tra được quy hoạch của BĐS với các cơ quan chức năng, xem tài sản đó có vào quy hoạch hay không? Đừng vì không hiểu rõ mà có thể bị mất cơ hội mua được BĐS tốt hoặc mất tiền oan.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu xem căn nhà mình muốn mua trong tương lai có những tiện ích gì, xung quanh sắp phát triển không, có đường mở qua không…? Vấn đề này sẽ liên quan tới việc tăng giá của BĐS trong tương lai.

Trước và trong quá trình giao dịch BĐS chuyển nhượng, các thành phần tham gia giao dịch (chủ nhà, khách mua, môi giới) thường sẽ gặp phải rủi ro gì, thưa ông?

Giao dịch nhà ở thị trường chuyển nhượng tương đối phức tạp, không chỉ riêng với loại hình nhà thổ cư, mà loại hình căn hộ cũng vậy. Chính vì có nhiều vấn đề phải lưu tâm, nên thị trường này cũng không dành cho nhà đầu tư lướt sóng, phải là những nhà đầu tư “sành sỏi”.

Với thị trường BĐS chuyển nhượng, rủi ro của chủ nhà là khó kiếm khách, khó thanh khoản, khách hàng đặt cọc xong bỏ cọc, chưa có thông tin tham khảo để định giá… dễ dẫn tới thiệt hại.

Rủi ro của khách mua thì cũng tương tự, khi chưa có thông tin về thị trường, khó mua được nhà, dễ bị môi trường cài giá, định gia sản phẩm không tốt, khó hoàn thành thủ tục sang tên đổi chủ.

Còn về phía môi giới thường sẽ gặp rủi ro về việc bị cắt cầu. Chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới.

Xin trân trọng cảm ơn ông!