Nhìn lại một năm đã qua, thị trường bất động sản Việt Nam tựa như một bản nhạc đa nhịp với chương đầu sôi động, chương giữa và chương sau trầm lắng.

Cụ thể, những tín hiệu khởi sắc trong giai đoạn đầu năm là minh chứng cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau 2 năm gồng mình gánh chịu những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Đơn cử như trong quý I/2022, theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội có 98 dự án đang triển khai với 122.990 căn, số lượng dự án bằng khoảng 124% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 136% so với cùng kỳ năm 2021; nhà ở công nhân có 18 dự án đang triển khai với 14.348 căn, số lượng dự án bằng khoảng 128% so với quý IV/2021…

Tuy nhiên, sức duy trì của “những con số đẹp” đã giảm dần trong 3 quý còn lại. Theo thông cáo 123/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2022, nguồn cung nhà ở thương mại chưa được cải thiện, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Bước sang quý III và quý IV/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Có thể thấy, các khó khăn ập đến liên tiếp với thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nên nhìn nhận mọi thách thức dưới góc nhìn lạc quan, nhất là trong thời khắc chuyển giao từ năm cũ sang năm mới.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Trường Đại học Tài chính - Marketing (TP.HCM) để cùng độc giả nhìn lại tình hình thị trường bất động sản năm 2022 và đưa ra một số thông tin dự báo trong năm 2023.

Hết thời đầu cơ, phân lô "thổi giá"

PV: Theo ông, đâu là những “điểm sáng” nổi bật của thị trường bất động sản 2022?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: “Điểm sáng” nổi bật đầu tiên phải nhắc đến trong năm 2022 chính là câu chuyện chính sách. Nhìn lại một năm qua, có thể thấy Chính phủ đã có những nỗ lực rất lớn trong việc ban hành kịp thời các chính sách, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ngày càng minh bạch hơn.

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Trường Đại học Tài chính - Marketing (TP.HCM)

Cá nhân tôi đánh giá rất cao thành quả của việc ban hành 3 nghị quyết, bao gồm: Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết số 20-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể trong giai đoạn mới của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Đây có thể coi là 3 nghị quyết “bản lề” cho thị trường bất động sản trong vòng 20 đến 30 năm tới, đặc biệt là Nghị quyết 18.

“Điểm sáng” thứ hai là trong Nghị quyết số 18-NQ/TW có một vấn đề được kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi mới cho thị trường bất động sản trong vòng 5 - 10 năm tới, đó chính là phát triển đất nông nghiệp.

Trong Nghị quyết 18 đã định hướng rõ rằng, đất nông nghiệp sẽ không chỉ tập trung làm nông nghiệp, thay vào đó sẽ được quy hoạch, chú trọng đầu tư vào giá trị nội tại để có thể mang lại nhiều chức năng sử dụng, khai thác tiềm năng. Đơn cử như ngoài việc làm nông, nếu quỹ đất đó có tiềm năng và giá trị về du lịch thì sẽ được định hướng để phát triển thêm về du lịch; nếu nằm trong vùng có thể khai thác dịch vụ tốt thì có thể cho phép một tỷ lệ phù hợp chuyển đổi trở thành đất thương mại dịch vụ.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về những tác động tích cực mà các “điểm sáng” trên mang đến cho thị trường bất động sản?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Thứ nhất là điểm sáng của câu chuyện chính sách.

Trong năm vừa qua, những vấn đề liên quan đến chính sách được điều hành tương đối nhịp nhàng. Đơn cử như các chính sách liên quan đến tiền tệ, sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản... Đây đều là những “bản lề” quan trọng, được đưa ra đúng lúc thị trường và nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, trở thành chất xúc tác giúp đem lại những tác động tích cực và mạnh mẽ hơn.

Còn nếu giả sử chính sách ra đời trong bối cảnh thị trường đang “bùng cháy”, đang phát triển thuận lợi thì sẽ không thu hút được nhiều sự chú ý của người dân cũng như lực lượng lao động trong lĩnh vực bất động sản. Lý do là bởi khi đó, nhiều người đang mải mê say chiến thắng nên họ sẽ giảm sự quan tâm đến những động thái điều chỉnh vĩ mô. Ngoài ra, nhà đầu tư sẽ có tâm lý ngại thay đổi cách thức vận hành, tư duy trong làm ăn cũng như góc nhìn về thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đã có quãng thời gian trượt dài trong 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành. Vì vậy, cá nhân tôi đánh giá thời điểm đưa ra chính sách và đưa ra cảnh báo về những thay đổi lớn trong năm 2022 là rất phù hợp.

Theo chuyên gia, đầu tư bất động sản nông nghiệp đa dụng là xu hướng năm 2023. (Ảnh: Hà Trang)

Thứ hai là điểm sáng về phát triển đất nông nghiệp được nhắc đến trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Thực tế từ trước kia, đã có nhiều người thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở trên đất nông nghiệp, tuy nhiên, đó vẫn là hành động trái luật. Nhưng với Nghị quyết 18, sau khi Luật Đất đai mới được thực thi (dự kiến đầu năm 2024) thì người đầu tư có thể khai thác đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp dưới góc độ phù hợp với thực tế hơn và hoàn toàn hợp lệ (đương nhiên tùy thuộc vào nội dung Luật Đất đai tới đây). Đây là hướng đi “mở” có tiềm năng rất lớn mà các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên chú ý.

Tôi cho rằng trong những năm tới, đặc biệt trong năm 2023, sẽ có một sự “chuyển mình” về xu hướng đầu tư trên thị trường khi ngày càng có nhiều người để mắt tới bất động sản nông nghiệp một cách thực chất (tức là đầu tư làm nông nghiệp). Nên nhớ tỷ phú Bill Gates hiện là chủ sở hữu tư nhân lớn nhất về đất nông nghiệp ở Mỹ khi nắm giữ 270.000 mẫu Anh (tức 109.265ha).

Đặc biệt, đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, sẽ ngày càng có nhiều người tham gia.

Nói một cách chi tiết hơn, tôi lấy ví dụ về nhà đầu tư đất nông nghiệp. Trong thời gian chờ giá trị đất tăng giá và có giao dịch thì họ hoàn toàn có thể khai thác trồng trọt từ một số loại cây năng suất cao. Đơn cử như sầu riêng giống Musang King hay Black Thorn, loại quả này có thể đem lại doanh thu từ 1 - 3 tỷ đồng/ha nếu có quy trình chăm sóc thật tốt. Tuy nhiên để làm được điều đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải cất công đi tìm những vùng đất nông nghiệp có khí hậu, thổ nhưỡng phù hợp; biết kết hợp với các chuyên gia nông nghiệp, thương mại, biết ứng dụng công nghệ cao trong đầu tư nông nghiệp. Ngoài ra, có thể kết hợp thêm các yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đi kèm ở trong những vùng đó.

Đây cũng là hướng đi phù hợp bởi Việt Nam vốn dĩ là quốc gia có thế mạnh về phát triển nông nghiệp. Ở nước ta, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn và vô cùng phong phú, dồi dào. Phát huy được tiềm lực nội tại này sẽ tạo ra “cú hích” thúc đẩy sự chuyển mình cho thị trường bất động sản trong tương lai, khi người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc mua đất đai để vận hành, khai thác thay vì để đấy.

Đầu tư bất động sản một cách bài bản và có định hướng rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” chỉ để phân lô, bán nền. (Ảnh: Hà Trang)

Thêm vào đó, đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất đai chỉ để phân lô, bán nền. Một thực trạng đáng buồn là nhiều bất động sản nông nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung bị phân lô bừa bãi đã đem lại cảm giác sốt “ảo”, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có người ở. Hậu quả, nhiều mảnh đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được gom lại với nhau thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp.

Vì lẽ đó, tôi cho rằng đây sẽ là hướng đi mới trong năm 2023 và thậm chí có thể phát triển kéo dài trong vòng 5 - 10 năm tiếp theo. Với cách thức đầu tư kèm theo mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa đất đai vào vận hành, khai thác, kinh doanh; “hạt sạn” đầu cơ sẽ dần bị lấn át.

Biến khó khăn thành cơ hội

PV: Bên cạnh những "điểm sáng", theo ông còn tồn tại những "điểm mờ" nào gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản trong năm vừa qua?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Về cơ bản trong giai đoạn nửa cuối năm, tâm lý nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng bối rối, băn khoăn và hoang mang. Theo tôi, đây là hậu quả tất yếu của nạn đầu cơ và xu hướng đổ xô đầu tư theo đám đông mà không có sự nghiên cứu kỹ càng đã diễn ra từ nhiều năm nay.

Trong năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến lãi suất tăng cao, hạn chế cho vay, thị trường trái phiếu gặp khó, tình trạng doanh nghiệp phải bán tháo tài sản,... đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Mặc dù những tiêu cực này chỉ xảy ra đối với một số doanh nghiệp ở một số vùng nhưng nó đã lan rộng, khiến niềm tin của nhà đầu tư bị vơi đi. Ngoài ra, thị trường đi xuống cũng khiến cho không ít lao động dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản như môi giới địa ốc hay nhân viên công ty định giá rơi vào cảnh không có việc làm trong 3 tháng cuối năm.

Thị trường bất động sản được dự báo có thể phục hồi vào quý III/2023. (Ảnh: Hà Trang)

Tuy nhiên, cá nhân tôi lại cho rằng những tiêu cực này ở góc độ nào đó lại chính là yếu tố tích cực. Những khó khăn của hiện tại có thể coi là cơ hội giúp thị trường chuyển mình để trở nên thực chất hơn, logic hơn, khoa học hơn và phát triển lành mạnh hơn.

Nếu tất cả đất đai chỉ được đầu tư bằng cách mua rồi để nằm im chờ tăng giá thì sẽ rất nguy hiểm, mỗi khi thị trường biến động thì nhà đầu tư đều khó tránh khỏi rủi ro.

Do đó, nhà đầu tư sau khi vấp ngã thì họ sẽ phải tỉnh táo hơn để tự đưa ra nhìn nhận, đánh giá. Nếu như ngay từ đầu, bên cạnh việc mua bất động sản, người dân cũng dành thêm nguồn lực, công sức để khiến dòng tiền sinh lời đều đặn ngay trên chính sản phẩm địa ốc đó thì ít ra đây vẫn là hoạt động mang lại hy vọng, là điểm sáng trong đầu tư.

PV: Thời điểm cận Tết nguyên đán thường là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư đón sóng chờ tăng giá vào đầu năm mới. Vậy câu chuyện này có xảy ra với năm nay không, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Chắc chắn là không. Theo tôi, thanh khoản sẽ chỉ xuất hiện ở những sản phẩm được mua để sử dụng, phục vụ cho nhu cầu thực của người dân.

Tôi thấy hiện nay cơ cấu sản phẩm trên thị trường được chia ra thành 2 loại: mua để dùng và mua để đầu cơ. Trong đó, tỷ lệ mua để đầu cơ chiếm từ 80 - 90% và trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì những sản phẩm này rất ít giao dịch.

Chỉ những sản phẩm bất động sản mua để dùng mới có thể chốt được giao dịch, tuy nhiên giá bán sẽ có xu hướng giảm. Trong đó, bất động sản có yếu tố sử dụng càng cao thì mức độ giảm của giá bán càng ít, thậm chí có trường hợp còn tăng nhẹ. Đơn cử như nhà liền kề, nhà phố trong nội đô với nhiều công năng sử dụng thì hiện nay không những không giảm mà nhiều nơi còn nhích đôi chút.

Do đó, theo tôi những tháng cuối năm trước thềm Tết nguyên đán sẽ không còn xuất hiện câu chuyện tấp nập người tranh thủ đi “săn” bất động sản nữa. Lý do là bởi lúc này, dòng tiền của cả cá nhân lẫn các tổ chức đều đang gặp khó.

PV: Trong năm 2023, theo ông giải pháp nào cần được thực hiện để giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, ổn định và bền vững hơn?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Như tôi đã đề cập ở trên, năm vừa qua Chính phủ đã có những nỗ lực rất lớn trong việc ban hành kịp thời các chính sách. Bản chất các chính sách đưa ra đều rất tốt nhưng điều quan trọng còn nằm ở việc phải thực thi ra sao để đạt hiệu quả cao? Một thực trạng đáng buồn là khả năng thực thi và giám sát ở một số địa phương còn rất yếu kém.

Do đó, khi các cấp ở trên rất quyết liệt về mặt tinh thần, thì ở dưới cũng phải hành động thực thi thật mạnh mẽ để đem lại giá trị. Đặc biệt, phải làm sao để ngoài các tổ chức lớn thì các tổ chức nhỏ lẻ và đông đảo quần chúng nhân dân cũng đều được hưởng lợi ích, giá trị từ chính sách đem lại.

Tôi mong rằng bước sang năm 2023, hiệu quả của việc thực thi và giám sát thực thi sẽ được cải thiện mạnh mẽ hơn nữa. Ngoài ra, các chế tài xử phạt đối với những trường hợp không chịu thực thi cũng phải được thực hiện nghiêm túc, khi đó chính sách đưa ra mới thực sự đi đến được với người dân và các tổ chức xã hội một cách rộng rãi.

Bên cạnh đó, để giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững thì cũng cần phải dẹp bỏ tình trạng đội ngũ công chức cấp cơ sở ở một số nơi còn gây nhũng nhiễu, khó khăn cho người dân; còn dựa hơi vào cơ chế, vào quyền lực để gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Cần thêm nhiều chính sách mới để thúc đẩy dòng vốn cho thị trường bất động sản. (Ảnh: Hà Trang)

Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ bứt phá mạnh mẽ

PV: Ông dự báo phân khúc nào sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong năm 2023?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Theo tôi, phân khúc đất nông nghiệp ở những vùng có tiềm năng, giá trị để khai thác du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phát triển mạnh mẽ. Đất đai ở những khu vực này thường có địa hình gắn liền với hồ nước ngọt lớn, sông ngòi, cao nguyên, núi cao, rừng bản địa... do đó sẽ có thể là nơi đem lại dòng tiền cho nhà đầu tư.

Thực chất chúng ta cần nhìn vào và hướng tới là cố gắng phát triển những sản vật có thể sản sinh ra từ đất, là dòng tiền từ việc khai thác đất đai thay vì hiện tượng đầu cơ, chỉ chờ tăng giá và tâm lý bị ảnh hưởng theo đám đông của nhiều nhà đầu tư hiện nay.

Nhà đầu tư sáng suốt là những người biết chuyển đổi vào phân khúc mới mẻ này. Song song với đó, nếu có sự khai thác thì thật sự sẽ rất tiềm năng và dòng tiền đem lại sẽ rất tốt.

Đơn cử như một vài mô hình tôi nghiên cứu trong 2 tháng gần đây ở huyện Sông Hinh (tỉnh Phú Yên) và huyện Khánh Sơn (tỉnh Khánh Hòa), có những nơi mà 1 hộ gia đình có năm doanh thu lên đến 60 tỷ đồng chỉ với việc trồng trọt và khai thác trái sầu riêng. Như vậy, chỉ với loại trái cây nhiệt đới này, ngoài việc sở hữu quỹ đất thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể trở nên tự do tài chính. Trong khi đó, giá trị đất đai cũng vẫn tăng lên theo thời gian.

Lẽ ra người làm bất động sản hiện nay phải tích cực đi săn tìm những mảnh đất như vậy, thay vì quá phụ thuộc vào biến động của thị trường và chỉ biết ngồi im chờ đất đai tăng giá.

PV: Vậy ông có lời khuyên gì dành cho các nhà đầu tư nếu họ quyết định lựa chọn phân khúc bất động sản này làm nơi trú ẩn dòng tiền trong thời gian tới?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Các nhà đầu tư nên có sự tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn những quỹ đất là vùng tập trung dân cư, có chất đất tốt, có khí hậu và thổ nhưỡng phù hợp, thích hợp với các sản phẩm đem lại doanh thu cao như dứa, chanh dây, nha đam, sâm ngọc, bơ, sầu riêng... Nếu biết tận dụng và khai thác, những sản phẩm này hoàn toàn có thể cho dòng tiền từ 500 triệu đồng/năm/ha trở lên.

Đồng thời, cần có năng lực phân tích, phát hiện giá trị để kết hợp trong mô hình nông nghiệp những dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Nếu biết đầu tư, tìm được địa điểm phù hợp thì lượng tiền thu được từ dịch vụ còn lớn hơn nhiều lần lượng tiền từ nông nghiệp, cho dù đó là loại sầu riêng cho doanh thu cao nhất.

Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ là một lựa chọn sáng giá khi vừa có thể khai thác nông nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng hay các dịch vụ chuyên đề khác như chữa lành, luyện tập yoga, khí công, trại nghiên cứu sáng tác... Khi đó dòng tiền hoàn toàn có thể “double” (gấp hai lần), thậm chí “triple” (gấp ba lần).

Ở Việt Nam, diện tích đất nông nghiệp rất lớn nhưng chỉ có 0,01% trong đó được coi là đất nông nghiệp đa dụng. Trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng, lại chỉ có 0,01% diện tích đất được chấm điểm 7 trở lên trong thang điểm 10, tức là những quỹ đất đặc biệt chất lượng và quý hiếm.

Do đó, nếu nhà đầu tư mà “săn” được những mảnh đất “0,01 của 0,01” thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt, tất nhiên là phải đi kèm với những năng lực toàn diện, cụ thể để khai thác, kinh doanh... thay vì để đất đai “nằm im” một chỗ.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!