Dòng vốn bị "tắc nghẽn", tác động của suy thoái kinh tế và các chồng chéo trong thủ tục đầu tư... đã gây ảnh hưởng lớn và thay đổi cục diện thị trường bất động sản (BĐS) năm qua.

Thăng trầm thị trường năm 2022

Năm 2022, BĐS vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 đứng vị trí thứ 3) về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong nền kinh tế, đạt gần 600 triệu USD. Quý I/2022, thị trường chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường... Khởi đầu năm 2022, thị trường khá suôn sẻ, nhưng bức tranh BĐS này không kéo dài được đến nửa cuối năm.

Thị trường bất động sản đầy biến động năm 2022.

Từ giữa quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cùng lãnh đạo các doanh nghiệp BĐS vướng vào lao lý, đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”. Hiệp hội BĐS Việt Nam thống kê, các doanh nghiệp BĐS giảm đến 50% lực lượng lao động; tình trạng thiếu vốn, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao, khiến nhiều doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, sản phẩm bất động sản, chiết khấu tới đến 40% giá hợp đồng... nhưng các sản phẩm vẫn nhiều rủi ro hình thành trong tương lai.

Cuối năm 2022, Chính phủ đã nỗ lực từng bước đưa thị trường BĐS trở về lành mạnh và phát triển bền vững, chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5 - 2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng, cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại, nhằm đảm bảo tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng "bơm" vào nền kinh tế và đã từng bước vực dậy niềm tin vào sự phục hồi hướng đến lành mạnh thị trường. Song, các chuyên gia dự báo, khó khăn và thách thức với thị trường BĐS vẫn sẽ kéo dài trong năm 2023.

Năm 2022, về lượng giao dịch, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trên thị trường tăng so với năm 2021, lượng giao dịch tập trung nhiều vào phân khúc đất nền, giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm 2021. Bên cạnh đó, nguồn cung thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội. Cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng.

Đáng chú ý, năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5% cao hơn so với tại TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2021. Riêng thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có hơn 4.600 sản phẩm mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021, tỷ lệ hấp thụ 48%, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước thấp, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung, hàng tồn kho khá nhiều...

Ngoài ra, tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động năm 2022 tăng mạnh so với năm 2021. Trong đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 7.124 doanh nghiệp, tăng 31,9%; số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.769 doanh nghiệp, tăng 77,3%. Mặc dù vậy, với tình hình thị trường hiện tại, cùng với các chính sách điều chỉnh vĩ mô của Nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn gặp nhiều rào cản và điểm nghẽn về pháp luật, thể chế, thị trường tín dụng... ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng và chất lượng nguồn cung trên thị trường...

Có thể thấy, hậu quả của cơn sốt đất 2020 - 2021 đã để lại nhiều hệ lụy, với những tín hiệu của thị trường 2022, mặc dù các quy định, chính sách pháp luật của Nhà nước đều đang cố gắng hết sức để phục hồi và phát triển, nhưng vẫn chưa thực sự cải thiện tình hình thị trường BĐS, nhất là tình trạng “lệch pha cung - cầu”, giá BĐS vẫn ở mức cao, các quy định pháp lý và trình tự thủ tục liên quan chưa qiải quyết, thông tin thị trường bất động sản chưa minh bạch.

Triển vọng năm 2023

Năm 2023, dự báo tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi, dù còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro và chưa vững chắc. Theo đó, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường BĐS tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn. Đây cũng là năm Quốc hội thông qua các Luật: Đất đai, Kinh doanh BĐS, Nhà ở… góp phần tháo gỡ những "điểm nghẽn" về mặt pháp lý cho thị trường.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã xây dựng các nhóm giải pháp điều chỉnh nguồn cung cho thị trường như: Rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội; xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất để sớm đưa các dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường; lập danh mục các dự án rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo lại chung cư cũ và triển khai hiệu quả đề án: “Đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đề xuất nhóm giải pháp tín dụng cho thị trường như: Tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên tập trung cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế; đẩy nhanh tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao; mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Trong dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ tập trung nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị trường BĐS; hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản. Trước mắt, công bố thông tin về giá thành xây dựng BĐS nhà ở, giá bình quân của BĐS đã giao dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường bất động sản để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi quyết định đầu tư...

Đặc biệt, để hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ BĐS, Bộ Xây dựng sẽ xem xét ban hành quy định việc khống chế giá từ thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư đối với các loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước; nghiên cứu cơ chế quản lý đầu tư phù hợp cho các loại nhà này với mục tiêu tiết giảm tối đa chi phí và tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện theo các Luật: Nhà ở, Xây dựng, Đất đai…