Sau một thời gian dài siết tín dụng, thị trường bất động sản có sự thay đổi. Sau khi được nới room cho vay, nguồn vốn sẽ có xu hướng chảy vào dự án lớn, chủ đầu tư đủ tiềm lực.

Từ giữa tháng 5 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, dự án gần như phải dừng lại do thiếu vốn. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư vẫn trụ vững, phát triển dự án mới và bàn giao cho khách hàng.

Thực tế, chỉ sau một quý bị thắt chặt tín dụng và kênh trái phiếu gặp khó, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi và đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Trao đổi với Zing, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng việc siết tín dụng bất động sản thực tế phần nào cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Thị trường có sự thanh lọc

"Theo đó, ở góc độ các doanh nghiệp phát triển bất động sản, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn", vị chuyên gia nhìn nhận.

Tổng giám đốc một tập đoàn đang phát triển đại dự án bất động sản tại TP Thủ Đức (TP.HCM) cho biết một dự án nào cũng cần có nguồn lực về vốn trong trung và dài hạn.

"Việc ngân hàng siết vốn cho vay khiến đơn vị cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên doanh nghiệp chỉ tập trung nguồn lực vào một đại dự án nên không phân bổ ra nhiều dự án khác. Hơn nữa, doanh nghiệp đầu tư, triển khai có lộ trình chắc chắn nên đến nay nguồn vốn thực hiện vẫn không bị ảnh hưởng nhiều", vị này cho biết.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, khi một số chính sách được tháo gỡ như nới "room" tín dụng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát triển dự án trong thời điểm cuối năm.

Việc ngân hàng siết tín dụng là cơ hội tốt để doanh nghiệp tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh. Ảnh: Chí Hùng.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Võ Thị Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm tỷ lệ nhóm người mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực. Từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà.

"Cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng các chủ đầu tư hiện nay đang phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng cao. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm", bà nói.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực sẽ "lên ngôi"

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhận định giai đoạn này, thị trường bất động sản đang trong quá trình thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng sẽ có lợi thế bền vững.

"Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, sẵn sàng phát triển mạnh mẽ khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong thời gian tới", ông nhận định.

Theo ông, nguồn cầu sẽ bị phân hóa một cách mạnh mẽ, phục vụ nhu cầu thực cao. Trong khi đó, bất động sản phục vụ nhu cầu đầu tư sẽ dần bão hòa, nhu cầu đầu cơ biến mất. Vị này gọi gất động sản "phòng thủ" phục vụ nhu cầu thật như chung cư, nhà đất, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới.

Theo đó, bất động sản đầu cơ như phân lô bán nền - dựa vào quy hoạch, phân lô tách sổ... để thổi giá sẽ hết "đất diễn" vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi.

Sau đợt nới room tín dụng vừa qua của Ngân hàng Nhà nước, dự báo về triển vọng tín dụng thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng phải sang năm tài chính tiếp theo thị trường mới được bổ sung nguồn vốn lớn.

Tuy nhiên, ông nhìn nhận hiện nay, tín dụng cũng sẽ được phân bổ cho các doanh nghiệp và dự án một cách hợp lý chứ không dàn trải như trước đây, do đó các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị cho dài hạn.

"Các doanh nghiệp có thể tính đến phương án điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu sản phẩm", ông nhìn nhận với Zing.

Chuyên gia cho rằng bất động sản nhà ở, khu công nghiệp sẽ bắt đầu phục hồi bởi khi dòng vốn tín dụng, huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu được thuận lợi hơn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Phúc cho biết định vị sản phẩm bất động sản thường phải đi từ quỹ đất. Một số doanh nghiệp lớn, tiềm lực mạnh với quỹ đất rộng có thể dễ dàng tái cấu trúc các sản phẩm đưa ra thị trường với từng bối cảnh cụ thể. Họ cũng có thể tạo ra những tiện ích phù hợp để hấp dẫn khách hàng.

Ngược lại, những chủ đầu tư không có quỹ đất rộng lớn thì việc việc cơ cấu lại sản phẩm không dễ dàng. Những doanh nghiệp nếu chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư.

Nhìn nhận thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết hiện nay "room" tín dụng của các ngân hàng đã được nới, đây là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường.

Theo ông, sau gần nửa năm thắt chặt tín dụng thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không ít. Nhiều doanh nghiệp lao đao vì thiếu nguồn vốn phát triển. Điều này làm cho thị trường đột ngột giảm tốc.

Tuy nhiên, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản cho rằng thời gian tới nguồn vốn vay mới sẽ có xu hướng chảy đúng chỗ khi vào những dự án lớn chuẩn về pháp lý được đầu tư bởi những doanh nghiệp giàu tiềm lực.

Ông cũng mong muốn dòng vốn sẽ chảy thêm vào các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh.

"Với các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện tiếp tục hoạt động để tạo lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế", ông nói.