Theo một số báo cáo, nghiên cứu về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024, nhà chung cư dù đã hạ nhiệt về nhu cầu tìm kiếm nhưng vẫn là loại hình được quan tâm và có thanh khoản lớn. Đáng chú ý, mặt bằng giá nhà chung cư vẫn được duy trì ở mức cao.

Nguồn cung nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội tăng mạnh trong nửa đầu năm 2024. Trong ảnh: Một góc Khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm). Ảnh: Nguyễn Quang

Mức giá trung bình đã tiệm cận 60 triệu đồng/m2

Theo Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An, vài quý trở lại đây, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận các hoạt động mở bán, đặt chỗ sôi động, tập trung chủ yếu ở những dự án trong khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội, như Lumi Hanoi, Sola Park hay Masteri Waterfront. Với những dự án quy mô lớn, nguồn cung mới nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 tăng mạnh và kỳ vọng đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội tiếp tục được duy trì, thể hiện ở tỷ lệ hấp thụ tích cực của các dự án mở bán thời gian gần đây. Một số dự án dù mới mở bán chính thức trong quý II-2024 song đã ghi nhận tỷ lệ bán 80-90%, như các tòa nhà mới của The Canopy, Masteri Waterfront... Trong khi đó, dự án Lumi Hanoi cũng đang bắt đầu bán hàng giai đoạn 2, sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong quý II-2024.

Trên thị trường sơ cấp, theo thống kê của CBRE đến thời điểm hiện tại, mức giá trung bình đã tiệm cận 60 triệu đồng/m2 và mức giá sơ cấp tại hai thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh gần ngang nhau. Tỷ trọng nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục tăng, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hộ hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây chỉ đạt khoảng 15-20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn hộ bàn giao lên tới 30-40.000 căn, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

“Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán trong các tháng đầu năm 2024 đã trải qua một đợt tăng trưởng nóng, với mức tăng theo năm tính đến giữa năm 2024 đạt ngưỡng 20%. Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội từ quý II-2024 đang trở nên dồi dào hơn, cùng với vị trí dự án tương đối tốt, có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn, hướng tới đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trên thị trường”, bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Các tòa nhà chung cư tại quận Thanh Xuân. Ảnh: Nguyễn Quang

Nguồn cung chưa cải thiện, giá khó giảm

Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn vừa “điểm mặt” tốp 10 dự án chung cư có mức độ tăng giá nhanh nhất Hà Nội.

Theo đó, giá rao bán trong tháng 5-2024 của các dự án, như SDU-143 Trần Phú, The Sparks, chung cư Đại Thanh, HPC Landmark 105, Khu đô thị mới Xa La, Royal City, A10-A14 Nam Trung Yên, The Pride, Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh và Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, có mức thấp nhất 28 triệu đồng/m2 và cao nhất tới 71 triệu đồng/m2. Trên 50% số chung cư này có giá bán hơn 40 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm 2023, tốc độ tăng giá đạt từ 44% đến 68%. Tốp dự án chung cư tăng mạnh nhất tại thành phố Hồ Chí Minh cũng có giá rao bán cao hơn từ 16% đến 20% so với tháng 5-2023.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan. com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định, điểm nổi bật nhất tại thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua là nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tăng mạnh. Hiện tại, nhu cầu này dù đã hạ nhiệt nhưng đây vẫn là loại hình được chú ý, có thanh khoản lớn và giá ở mức cao.

"Chờ đợi chung cư hạ giá rất khó vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu ở thực rất cao, đặc biệt là những đô thị lớn, đang phát triển nhanh, như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích và khả năng tài chính. Với người mua ở thực thì không phải quá lo lắng nhưng với nhà đầu tư cần cẩn trọng”, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra khuyến cáo.

Cùng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cho biết, sau khi đã lập mặt bằng giá mới, giá bán căn hộ chung cư khó giảm bởi chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng, thị trường cũng chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Để điều chỉnh giảm giá căn hộ chung cư, cơ quan chức năng cần tháo gỡ nhanh vướng mắc về thủ tục, pháp lý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện, hoàn thành các dự án để tăng nguồn cung cho thị trường. Nhà ở xã hội, nhà ở có giá thấp đáp ứng nhu cầu chỗ ở của đa số người dân chính là một trong những giải pháp hiệu quả để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, kéo giảm giá nhà chung cư.

Theo một số chuyên gia bất động sản, trong tương lai gần, khi các luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều dự án được tháo gỡ về thủ tục, pháp lý cũng sẽ giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi đó, giá chung cư có thể sẽ không giảm sâu, nhưng đạt sự ổn định.

Tuy nhiên, để "dò đáy" hay "đỉnh" giá của chung cư trên thực tế không mấy dễ dàng, nên người mua và nhà đầu tư cần theo dõi sát thị trường để đưa ra quyết định hợp lý. Các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích phục vụ cuộc sống hoặc bảo đảm thanh khoản, cho thuê hiệu quả... cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.