Phần lớn nguồn cung mới của thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông và đây vẫn là điểm sáng về nguồn cung căn hộ mới tại thành phố. Tuy nhiên, những khó khăn của thị trường dự kiến sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm 2024, các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà được cải thiện.

TP Hồ Chí Minh phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2030 đồng bộ với cơ sở hạ tầng, đặc biệt hạ tầng kỹ thuật giao thông và xã hội.

Theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn CBRE Việt Nam, trong quý III/2023, số lượng căn hộ mới chào bán tại Thành phố Hồ Chí Minh là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả nửa đầu năm 2023 và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Có 96% nguồn cung mới trong quý này đến từ phân khúc cao cấp, số còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Các chuyên gia cho rằng, thời gian qua ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư, chẳng hạn chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả tiếp trong 4 năm tiếp theo. Hay như một dự án ở khu Đông có chính sách giá đặc biệt, với 250 căn mở bán mới có 50 căn giá thấp hơn 20 - 25% so với giá trung bình toàn rổ hàng nếu lựa chọn phương án thanh toán nhanh (thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ) trong vòng 3 tháng tiếp theo. Nhờ vậy, dự án này đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối với các căn có giá ưu đãi.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước, nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Hưởng lợi từ tuyến metro sắp hoàn thành (dự kiến vào cuối năm 2023) và đang được vận hành thử, các sản phẩm gần tuyến metro nhận được nhiều sự quan tâm hơn nhờ tiềm năng đem lại lợi nhuận cao.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam nhận định: “Quý III/2023, thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm. Không thể phủ nhận nhu cầu mua nhà chắc chắn vẫn cao và người mua vững vàng tài chính sẵn sàng đổ tiền vào thị trường; trong đó, mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định”.

Thực tế cho thấy, sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường nhà ở. Đặc biệt trong 8 tháng đầu năm 2023, có 67 dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh (37,2% trong tổng số 180 dự án vướng pháp lý) đã được gỡ vướng về pháp lý. Ngoài ra, có một dự án được chấp thuận vay vốn từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo các dự án chung cư cũ.

Với sản phẩm nhà xây sẵn thấp tầng, giá sơ cấp trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh ổn định ở mức 255 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế. Tương tự, giao dịch và nhu cầu trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì ở mức thấp bởi không có sự thay đổi đáng kể về giá bán bình quân trong suốt 9 tháng đầu năm 2023 và nhà đầu tư vẫn ở chế độ “chờ đợi và xem xét” trong bối cảnh còn nhiều áp lực về tài chính.

Tuy nhiên, phân khúc bất động sản thấp tầng dự kiến sẽ cải thiện về nguồn cung mới từ quý IV/2023 sang đến năm 2024, chủ yếu đến từ các khu đô thị ở phía Đông và phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh như Khu dân cư An Hưng (huyện Nhà Bè) và The Global City giai đoạn tiếp theo (thành phố Thủ Đức).

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản đã trở nên sôi động hơn trong quý III/2023 cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Các thương vụ lớn gần đây bao gồm Gamuda Land mua lại dự án từ Công ty cổ phần Địa ốc Tâm Lực tại thành phố Thủ Đức, hay Tập đoàn Saigonres tiếp quản dự án của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đức Nhi tại quận Tân Phú.

Ngoài các thương vụ M&A, nổi bật thời gian qua còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Bà Dương Thùy Dung cho biết thêm, mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với các năm trước, nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Người mua dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng công bố lãi suất thấp hơn trong quý III.

Trong khi đó, M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư cũng đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Trong 3 tháng cuối năm, thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có hơn 3.000 căn hộ và 85 căn nhà liền thổ xây sẵn mở bán mới; trong đó có một số dự án đã được triển khai đặt chỗ từ đầu năm 2023.

Theo JLL Việt Nam, thị trường căn hộ phân khúc cao dự kiến sẽ có thêm khoảng 600 căn, nâng tổng số căn mở bán mới trong năm 2023 đạt khoảng 5.500 căn, tương đương với số lượng nguồn cung mới của năm 2022. Nhu cầu nhà ở dự báo vẫn duy trì ở mức thấp như hiện tại cho đến khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất, tình hình kinh tế ổn định hơn.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam dự báo thời gian tới, tâm lý thị trường vẫn còn chịu áp lực bởi bối cảnh kinh tế còn diễn biến biến phức tạp, dù bắt đầu đón nhận những thay đổi tích cực về chính sách.