Không ít nhà đầu tư bất động sản đang kiệt sức vì gồng trả lãi vay do sử dụng đòn bẩy tài chính.

Lãi vay tăng, người ôm đất lại tăng lo

Hiện nay, khi lãi suất huy động ở mức cao nên các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cơ sở tăng lên từ 0,5-1,2%. Tạm tính từ đầu tháng 10 đến nay, lãi suất cơ sở đã tăng trên 2%.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng cộng với lãi vay ngân hàng tăng nêu trên đã và đang ảnh hưởng trực tiếp tới với các doanh nghiệp, khách hàng cá nhân vay vốn.

Không ít nhà đầu tư đang phải chịu sức ép về lãi suất vay ngân hàng, trong khi đó đất đang bỏ hoang (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Từ tháng 9 năm nay, anh Trần Đức Thạnh (Bắc Ninh) liên tục nhận được tin nhắn, cuộc gọi nhắc lịch trả lãi từ ngân hàng và chủ nợ. Anh Thạnh thừa nhận, nguyên nhân khiến bản thân lâm vào tình cảnh như vậy là thiếu kinh nghiệm, kiến thức về thị trường bất động sản.

Anh Thạnh chia sẻ, khoảng cuối năm 2020, anh đã dồn hết vốn liếng tích cóp, vay ngân hàng, mượn bạn bè, người quen để mua liền 2 lô đất nền giá khoảng hơn 5 tỷ đồng.

"Ban đầu tôi chỉ nghĩ đơn giản mua đất thì không lo bị lỗ. Nhưng hiện tại, khi thị trường chững lại, đất không bán được khiến tôi phải gồng mình gánh lãi đến kiệt sức", anh Thạnh nói.

Trong tình hình thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, không chỉ anh Thạnh mà khá nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường bất động sản cũng đang lao đao vì sản phẩm không có thanh khoản trong khi lãi suất ngân hàng được thả nổi và có xu hướng ngày một tăng.

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây, có tới 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản; 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản; 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Không chỉ nhà đầu tư, những thách thức của thị trường cũng đang đẩy doanh nghiệp bất động sản vào thế khó khi dòng vốn từ ngân hàng co hẹp, lãi suất tăng cao. Thậm chí, sau thời gian dài chịu tác động từ nhiều trở ngại, cộng với thanh khoản gần như "bốc hơi", nhiều doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ.

Do đó, thị trường ngày càng xuất hiện doanh nghiệp địa ốc tung ra chiết khấu tới 40-50% giá sản phẩm, thậm chí có mức ưu đãi "khủng" nếu khách hàng thanh toán ngay.

Mức vay hợp lý là dưới 35% giá trị bất động sản

Theo ông Đỗ Quý Duy - chuyên gia bất động sản, Nhà nước hiện tại có sự hành động cực kỳ mạnh nhanh và chính xác để giảm thiểu tất cả nguy cơ về mặt tài chính mà chúng ta phải trả giá trong quá khứ.

"Tháng 4 năm nay, thị trường đang có giá bất động sản đang tốt khi dòng vốn chảy vào tốt. Tuy nhiên sau khi xảy ra những bất ổn thì ngay lập tức Ngân hàng Nhà nước có sự điều chỉnh về mặt tín dụng", ông Duy nêu.

Nhà đầu tư thận trọng trong việc sử dụng vốn vay (Ảnh: Hà Phong).

Cũng theo ông, gần như giao dịch chúng ta đươc khóa chặt và đến 97-100% khách hàng không thể tiếp cận được các gói vay về mặt tín dụng kể cả là khách hàng cá nhân, doanh nghiệp… để hạn chế lạm phát đang tăng cao.

Vị chuyên gia này cho rằng thách thức của bối cảnh hiện tại đối với nhà đầu tư bất động sản là cấu trúc vốn. Do đó, nhà đầu tư khi cấu trúc vốn sẽ cần phải có điều chỉnh của mình về giỏ tài sản.

"Giỏ tài sản này là sự hòa trộn giữa các giỏ tài sản về mặt địa tô giá đất và các tài sản mang lại dòng tiền mà hỗ trợ việc luân chuyển tài sản cũng như thanh khoản hàng hóa", ông Duy nhấn mạnh.

Điểm thách thức thứ hai, theo chuyên gia là về cấu trúc vay. Tại thị trường cũ, cấu trúc vay của nhà đầu tư có thể là vay từ 50 - 60 đến 70% giá trị tài sản bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình biến động hiện nay thì cấu trúc vay của chúng ta có lẽ ở mức dưới 35% nó đảm bảo với nhà đầu tư có sự an toàn bền vững hơn trong bối cảnh bất ổn sẽ còn xảy ra trong tương lai.