Thị trường đất nền tỉnh lẻ chuyển trạng thái từ "sốt nóng" sang trầm lắng chỉ trong thời gian ngắn, khiến nhiều nhà đầu tư trở tay không kịp, buộc phải bán tháo.

Ồ ạt rao bán

Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến đầu năm nay, thị trường đất nền liên tiếp đón các cơn "sốt đất". Trong đó, đất ở nông thôn ở nhiều tỉnh lẻ cũng tăng gấp 2-3 lần so với cuối năm 2019.

Tuy nhiên, từ tháng 4 vừa qua, thị trường đột ngột chững lại do tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt. Nhưng sau hơn 4 tháng gắng gượng, tới nay, nhiều nhà đầu tư phải ồ ạt bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng.

Anh Nguyễn Đức Hải ở Hà Nội chia sẻ, năm ngoái, anh cùng nhóm bạn về Nam Định và Thanh Hóa để đầu tư đất nền. Cả nhóm bỏ ra gần 10 tỷ đồng để đầu tư, nhưng tới nay chưa thể bán, trong khi đó sắp tới ngày đáo hạn nợ ngân hàng.

Sau thời gian "sốt đất" và tăng giá, đất nền tỉnh lẻ đang được rao bán rầm rộ (Ảnh minh họa: Hà Phong).

"Cả nhóm cũng mua vào bán ra được 1-2 đợt, nhưng đến nay, tất cả vốn đều nằm ở trong đất. Trong khi đó, thị trường đang chững, đất khó bán được giá theo mong muốn mà tháng 11 tới là kỳ đáo hạn", anh Hải lo lắng.

Cũng theo anh Hải, với áp lực tài chính phải trả, nhóm đầu tư của anh phải nhờ tới môi giới để bán cho nhanh và chấp nhận cắt lỗ tới cả tỷ đồng/ lô. "Một lô đất ở huyện Giao Thủy rộng hơn 800m2 trước đó chúng tôi kỳ vọng bán với giá 4 tỷ đồng, nhưng bây giờ chỉ rao bán 2,3 tỷ đồng", anh Hải nói và cho biết, với giá này anh chịu lỗ tới 900 triệu đồng so với lúc mua vào. Nhưng đó là với lô có vị trí đẹp, kỳ vọng có thể bán được luôn để thu tiền trả nợ ngân hàng.

Trong những năm qua, nhiều khu vực giáp biển của huyện Hải Hậu, Nghĩa Hưng, Giao Thủy của Nam Định liên tục "sốt đất", giá đất tăng chóng mặt. Tuy nhiên, hơn 3 tháng trở lại đây, thị trường chững hẳn. Đáng chú ý, giá đất nền khu dân cư tại đây cũng đã hạ nhiệt.

Anh Nguyễn Văn Khải - một môi giới nhà đất tại huyện Hải Hậu, Nam Định - chia sẻ, khoảng hơn một tháng nay, riêng văn phòng giao dịch bất động sản của công ty anh đã có tới hàng trăm người gửi bán đất nền, chủ yếu là do áp lực tài chính.

"Thời điểm này năm ngoái, nhiều người đã vay tiền ngân hàng mua đất khi thấy thị trường sôi động. Nhưng, hiện tại, nợ ngân hàng đến thời gian phải trả, khiến nhiều chủ đất phải bán tháo", anh Khải nói.

Về giá đất nền hiện tại, anh Khải cho biết, các sản phẩm đất nền rao bán đang loạn giá. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, giá đất được rao bán vẫn cao ngang thời điểm "sốt đất", thậm chí có khi cao hơn. "Một lô đất mặt đường trục chính của xã, đầu năm nay được giao dịch 1,3 tỷ đồng, thì hiện chủ đất rao bán 1,8 tỷ đồng", anh Khải nói.

Ở chiều ngược lại, chủ đất gặp khó về tài chính thì đưa ra mức giá đã cắt hết lời và có khi cắt cả vốn đến thu hồi tiền. "Lô đất 740m2 mặt đường ngõ xóm, thời điểm "sốt đất", chủ đất đòi bán với giá 3,7 tỷ đồng, tương đương 5 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, do phải lo trả nợ ngân hàng nên chủ đất xác định bán với giá 2,3 tỷ đồng, tương đương 3 triệu đồng/m2", anh Khải kể.

Dù nguồn sản phẩm đất nền lớn và có xu hướng giảm giá, nhưng vị môi giới này cũng thừa nhận, cả tháng chỉ 1-2 giao dịch. Giá trị các lô giao dịch được chỉ khoảng 1 tỷ đồng quay đầu, còn các lô đất trên 1 tỷ đồng rất khó bán, riêng các lô đất có giá 3-5 tỷ đồng thì không có người hỏi.

Không chỉ Nam Định, thị trường bất động sản tại tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Trị… cũng có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt những tháng gần đây. Tại các khu vực trước đây từng xảy ra sốt đất như Đông Sơn, Triệu Sơn, Sầm Sơn thì nay đã vắng bóng "cò đất", không còn hiện tượng kẻ bán người mua tấp nập.

Tại Hà Tĩnh, hồi đầu năm cũng ghi nhận những làn sóng tăng giá đất cao chưa từng có. Các lô đất trước đây chỉ có giá 1,2 tỷ đồng bám mặt đường Quốc lộ chỉ sau một ngày đã được thổi lên 1,8 tỷ đồng. Sau đó cứ mỗi lần qua tay "cò" lại được nâng giá lên. Nhưng đến nay, tất cả các lô đất trên đều đã giảm và không có người hỏi mua.

Thị trường thanh lọc nhà đầu tư

Một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm ở Hà Nội chia sẻ, thị trường bất động sản rõ ràng bị "nén lại" do chính sách tín dụng. Việc dòng vốn tín dụng bị "siết" đã ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giao dịch của thị trường, người muốn mua thì chờ, người muốn bán buộc phải hạ giá.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư này cho rằng, đất nền ở các tỉnh thời gian qua hấp dẫn vì giá rẻ và tăng theo các "cơn sốt". Tuy nhiên, xét về giá trị thực, sản phẩm đất này không có giá trị kinh doanh lớn, trong đó nhu cầu ở của người dân xung quanh lại không có. Do đó, khi hết "sốt đất", giá đất lại trở về mức cũ.

Dù không có giá trị thực lớn, nhưng đất ở các vùng nông thôn được "thổi" giá cao thời gian qua (Ảnh: Hà Phong).

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản sôi động trước đó do nhiều người vay để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đang chững lại, giao dịch khó khăn, nhiều người đang bị kẹt. Vì vậy, nếu lãi suất ngân hàng tăng, việc vay vốn đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn.

Ông Điệp nhìn nhận, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh sốt chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh.

"Tác động lớn nhất là đối với những người đầu tư, đầu cơ bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn. Hiện tại, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Điều này không tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, nhà đầu tư nào không đủ tiềm lực sẽ bị thanh lọc", ông Điệp nói.