Chuyên gia pháp lý đánh giá, phương án tăng mức thu đối với một số trường hợp giao dịch liên quan đến nhà, đất thứ 2 trở lên sẽ có tính khả thi cao hơn.

Thu thuế tăng theo giao dịch

Vừa qua, trong dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội vừa được UBND TPHCM gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TPHCM đã bổ sung và làm rõ cho đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2. Cụ thể là UBND TPHCM đưa ra 2 phương án để lựa chọn và áp dụng.

Phương án thứ nhất là thành phố sẽ thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ là cơ quan quy định mức thuế, thuế suất, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Ở phương án thứ 2, TPHCM sẽ áp dụng tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên trên địa bàn, gồm lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Hàng loạt biệt thự tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) không được đưa vào sử dụng, bị bỏ hoang gây lãng phí (Ảnh: Trần Kháng).

Trao đổi với Dân trí, Luật sư Đoàn Minh Đức - Công ty Luật TNHH HDS (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, theo xu hướng hiện nay, việc tăng thuế đối với bất động sản thứ 2 là phù hợp với thông lệ quốc tế nhằm chống đầu cơ, lãng phí và hoang hóa đất đai. Tuy nhiên, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai để xác định đúng và trúng đối tượng và phải có cơ sở tính thuế hợp lý.

Phân tích tính khả thi phương án áp dụng trong đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2 của TPHCM đã nêu, luật sư Đoàn Minh Đức cho rằng, với phương án thứ nhất là thu thuế đối với đất ở và nhà ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà không trực tiếp sử dụng thì hiện nay, pháp luật đất đai chưa có khái niệm thế nào là "không trực tiếp sử dụng" đất ở và nhà ở dẫn đến việc xác định tình trạng "không trực tiếp sử dụng" đối với nhà ở và đất ở trên thực tế là rất khó khăn. Nếu áp dụng mà chưa có quy định rõ ràng, người sử dụng đất vẫn có thể lách luật bằng cách cho người khác mượn nhà, đất để sử dụng.

Do đó, với tính chất phức tạp, khó kiểm soát, luật sư Đoàn Minh Đức cho rằng, để áp dụng việc thu thuế đối với trường hợp này cần xây dựng cơ chế kiểm soát với quy định hướng dẫn chi tiết, đồng bộ, cùng nguồn nhân lực đáp ứng về số lượng, trình độ, chuyên môn để thực hiện việc kiểm soát.

Với phương án thứ 2 là tăng mức thu đối với một số trường hợp giao dịch liên quan đến nhà, đất thứ 2 trở lên, luật sư Đoàn Minh Đức đánh giá có tính khả thi cao hơn.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, khi áp dụng, cơ quan có thẩm quyền cần phân định rạch ròi trường hợp người sử dụng đất là cá nhân với người sử dụng đất là tổ chức. Bởi lẽ, trong quá trình hoạt động, do nhu cầu mở rộng địa điểm kinh doanh, tiếp cận tốt hơn đến các đối tượng khách hàng, doanh nghiệp phải ký kết rất nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất.

"Với mỗi giao dịch trên, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính, do đó, nếu không có quy định rõ ràng, áp lực về thuế của doanh nghiệp sẽ tăng, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, nhất là những doanh nghiệp trẻ", luật sư Đoàn Minh Đức nhấn mạnh.

Hơn nữa, ông cho rằng cũng cần làm rõ căn cứ đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 là dựa trên số lượng, tổng diện tích hay giá trị của bất động sản mà chủ thể đó sử dụng, sở hữu.

"Chính sách này sẽ đạt hiệu quả và phát huy tác dụng nếu nguồn cung đáp ứng đủ, hạn chế tình trạng tăng giá bán, tăng tỷ lệ đầu cơ. Nhiều cá nhân, tổ chức để tránh việc nộp thuế cao đã lựa chọn giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản ở các tỉnh thành lân cận, ngoài TPHCM, gây thất thoát ngân sách Nhà nước", luật sư Đoàn Minh Đức nêu.

Thu thuế phải theo luật

Theo luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI, việc tính thuế suất cao với giao dịch bất động sản sở hữu ngắn hạn cần đưa vào Luật Thuế tài sản thay vì Luật Thuế thu nhập cá nhân. Lý do là thuế thu nhập cá nhân khuyến khích nộp thuế khi có thu nhập, càng có nhiều thu nhập thì nghĩa vụ nộp thuế càng tăng. Trong khi đó, một trong những mục tiêu của thuế tài sản là hạn chế đầu cơ, như TPHCM đang lý giải.

"Việc xây dựng Luật Thuế tài sản đã đặt ra hơn 10 năm nhưng vẫn chưa thực hiện, nay cần tiếp tục xem xét hoàn thiện sắc thuế này", luật sư Trương Thanh Đức nêu.

Mục tiêu của thuế tài sản là hạn chế đầu cơ, lãng phí nguồn lực khi mà hiện trên thị trường không thiếu dự án bị bỏ hoang (Ảnh: Trần Kháng).

Tuy nhiên, ông Đức cho rằng, việc có thu thuế hay không đều phải theo luật và sẽ là vi hiến khi áp dụng bởi chưa có luật.

"Nhà đất rất nhiều mà không đưa vào sản xuất kinh doanh hay sử dụng thì phải chấp nhận một mức thuế suất cao hơn, thậm chí gấp đôi gấp ba mức khởi điểm mới tạo ra sự công bằng xã hội và hướng tới sử dụng hiệu quả hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhà cửa. Nhưng cần phải sửa luật, phải có quy định của Quốc hội, quy định rõ ràng đánh thuế như thế nào, đánh thuế bao nhiêu cho hợp lý, công bằng", luật sư Trương Thanh Đức nói.

Đồng tình với việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên, nhưng TS. Bùi Ngọc Sơn (Viện Kinh tế và Chính trị thế giới) lưu ý, phải có các tiêu chí đánh thuế như quy mô, giá trị địa tô, số lượng. Chỉ khi có các quy định, tiêu chí cụ thể, chúng ta sẽ định hướng được tài sản có bị đánh thuế không và ở mức độ nào?

"Chúng ta không nên nói sở hữu căn nhà thứ 2 sẽ rất khó hình dung, phải là sở hữu về bất động sản và nhà ở trong đó có số lượng, quy mô, chất lượng, giá trị bất động sản", ông Sơn nói.