Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: "Chung cư mini" từ pháp lý đến thực tế là câu chuyện dài!
Vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội gây thiệt hại khủng khiếp, và từ đó dư luận cho rằng mô hình này quá nguy hiểm, không phù hợp và phải thay bằng chung cư hiện đại hoặc chung cư nhà ở xã hội.
Vì sao chung cư mini nhiều rủi ro nhưng vẫn được ưa chuộng?
Sau vụ cháy khiến 56 người tử vong: Vỡ mộng đầu tư chung cư mini
TP Hồ Chí Minh quyết dẹp "loạn" chung cư mini
Xoay quanh nội dung này, trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia bất động sản - TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, loại hình “chung cư mini hay tương tự” mang tính phổ biến vì đáp ứng nhu cầu an cư cho người lao động, và cả những nhân viên thu nhập trung bình khá ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, để đi được từ pháp lý đến được thực tế là một câu chuyện dài...
Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển
PV: Vụ hỏa hoạn tại chung cư mini ở Hà Nội gây rúng động, bàng hoàng cho người dân cả nước, bởi con số thương vong rất lớn. Cụm từ “chung cư mini” trở thành nổi khiếp sợ của nhiều người, trong bối cảnh này, ông nhận định thế nào về thời thế của chung cư mini?
TS Đinh Thế Hiển: Mô hình chung cư mini đã có từ lâu ở các nước phát triển và cả ở Việt Nam. Để xuất hiện và tồn tại được lâu như vậy hiển nhiên mô hình này phải phù hợp với số đông người lao động.
Chung cư mini là một tòa nhà có nhiều căn hộ cho thuê hoặc sở hữu riêng đã có ở các thành phố Âu Mỹ từ lâu, thường là nhà phố 3 - 4 tầng, mỗi tầng có một số phòng như căn hộ, có phòng là cho thuê, có phòng là sở hữu của cá nhân trong tòa nhà. Tất nhiên căn nhà (tòa nhà) này không có những tiện ích chung như chung cư hiện đại (hồ bơi, sân chơi, phòng gym...), nhưng vẫn là mô hình ở khá tốt cho cư dân đô thị của nhiều TP châu Âu và Mỹ.
Tại Việt Nam, sau năm 1975, nhân viên, cán bộ trung cấp được phân nhà ở trong các phòng của một biệt thự hoặc nhà phố 3, 4 tầng. Thực tế, đây chính là hình thức chung cư mini. Với các trường hợp này, nhà nước có công nhận quyền sở hữu diện tích được phân, nhưng không cấp sổ hồng.
Đến hiện tại, thời buổi mà "tấc đất là tấc vàng", để sở hữu được một căn hộ không phải là điều dễ dàng đối với người lao động có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, làn sóng đầu tư vào chung cư mini đang được coi là sự lựa chọn phù hợp của các nhà đầu tư. Và hiển nhiên có cung ắt sẽ có cầu, và ngược lại, đó là quy luật thị trường. Song, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, để tồn tại và phát triển, dù là chung cư mini hay bất cứ loại hình chung cư nào khác, cũng không thể nằm ngoài sự quản lý của cơ quan nhà nước.
Nhiều ý kiến cho rằng chung cư mini đang bị biến tướng. Vậy theo ông, khoảng trống pháp luật với loại này hiện nằm ở đâu?
- Trước khi xảy ra vụ cháy thương tâm ở Hà Nội, thì những thông tin quảng cáo mua bán chung cư mini, cho thuê chung cư mini đã rất phổ biến tại các đô thị lớn, mà điển hình nhất vẫn là TP Hồ Chí Minh, Hà Nội,…
Thực tế, chữ “mini” là tiếng nước ngoài, nhưng không hiểu vì sao thuật ngữ “chung cư mini” lại được thể hiện trong văn bản hành chính thay vì phải dùng thuật ngữ "chung cư loại nhỏ".
Theo Luật nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm: nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở; và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Điều 22, Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội nêu rõ chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích sàn xây dựng phải đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật Nhà ở hiện hành.
Như vậy, theo luật quy định thì diện tích căn hộ chung cư mini từ 30m2-50m2.
Điều này có nghĩa, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng cho tòa chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và đáp ứng các điều kiện theo quy định, người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư này.
Ngược lại, nếu tòa chung cư mini không đáp ứng các điều kiện được nêu trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, việc mua bán có thể được thực hiện hoặc không. Trường hợp được thực hiện, người mua sẽ không sở hữu riêng từng căn hộ, mà toàn bộ các người mua sẽ có quyền sở hữu chung đối với các căn hộ trong tòa chung cư và diện tích đất xây dựng.
Dù chung cư mini đa phần không có sổ đỏ, nhiều người vẫn chọn mua vì giá thấp
Vậy, để chung cư mini đi từ pháp lý đến thực tế cần những yếu tố nào, thưa ông?
- Thực tế, khác với xây nhà trên đất, đối với chung cư mini, các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Đây là một trong những yếu tố thể hiện rằng người mua chung cư mini bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật trong việc thực hiện một số hoạt động liên quan như: Không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được; không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng; không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác…
Từ đây, có thể hiểu "chung cư mini" là loại hình tòa nhà cao tầng có quy mô nhỏ, bao gồm nhiều phòng như từng căn hộ và do cá nhân hoặc nhóm cá nhân sở hữu đất xây lên để cho nhiều người ở.
Nếu xây đúng quy định, thì nhà nước sẽ cấp sổ hồng cho từng căn hộ, các căn hộ này phải lớn hơn 30m2.
Với cách hiểu pháp lý này, thì chung cư mini nhiều ưu điểm hơn chung cư dự án. Nguyên nhân là bởi vì nó cho phép thiết kế mỗi căn 30m2. Trong khi chung cư thuộc các dự án chỉ có một số căn được thiết kế như vậy. Ngoài ra, chung cư mini còn có mật độ xây dựng và các hạ tầng “mềm” hơn rất nhiều chung cư dự án.
Song, tìm hiểu thực tế cho thấy, chỉ có một số ít chung cư mini được cấp sổ hồng cho người sở hữu, và đó là những chung cư trong nội thành Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được xây lại từ chung cư nhỏ cũ, để cấp lại cho các người đang ở. Còn với các chung cư mini do tư nhân xin phép xây dựng hầu hết chưa được cấp sổ hồng.
Chung cư mini vừa cháy ở Hà Nội là một trong rất nhiều căn nhà tư nhân được cải tạo, hoặc xây mới theo dạng căn phòng cho thuê, và triển khai kinh doanh với các hình thức "phòng trọ, hoặc các appament". Trong đó, một số chủ đầu tư bán đứt căn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp theo dạng giấy tay, hoặc vi bằng.
Rõ ràng, có tính phổ biến nhưng để chung cư mini đi được từ pháp lý đến thực tế là một câu chuyện dài.
Ý của ông là, “bất an” tại các chung cư mini sẽ còn tiếp diễn?
- Như tôi đã nói ở trên, chung cư mini là loại hình đáp ứng đa dạng cho người lao động muốn ở trong các khu vực nội thành để tiện làm việc, sinh hoạt.
Những người này bao gồm các gia đình chưa đủ tiền mua nhà, những người độc thân, những người học hành công tác ngắn hạn, những người chọn cách ở thuê... mà khá nhiều là thu nhập trung bình khá trở xuống. Và đây là số đông khá phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Do vậy, vấn đề chính ở đây phải là các phương án PCCC và thoát hiểm để bảo đảm khi có cháy nổ xảy ra. Tất nhiên, nếu các phương án của cơ quan PCCC quá nghiêm ngặt, bất hợp lý sẽ khó thực hiện. Trong chiều ngược lại, cán bộ PCCC và chủ tòa nhà vì lợi ích mà không quản lý tốt thì “hậu quả nhãn tiền”, mà sự cố cháy chung cư 9 tầng ở Hà Nội vừa qua là thực tế đau lòng.
Tóm lại, theo tôi, cần hiểu vai trò của chung cư mini, và cách thức hợp lý để quản lý an toàn. Đặc biệt, cần chú ý tăng cường công tác quản lý của cơ quan xây dựng. Trong đó, yêu cầu các chung cư mini phải có đường thoát hiểm, không thể để một đường độc đạo vào - ra.
Với các chung cư không đáp ứng yêu cầu về PCCC thì dứt khoát không cho bán ra thị trường các căn hộ đó.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
