Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 18-1-2024 có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt, tháo gỡ nhiều nút thắt về pháp lý, mang đến tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Một góc Khu đô thị Vinhomes Riverside (quận Long Biên). Ảnh: Nguyễn Quang

Nhiều tác động tích cực

Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới, đột phá, được các chuyên gia nhận định sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện để giải quyết thủ tục cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... được các chuyên gia đánh giá sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường.

Cụ thể, Khoản 2, Điều 30 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất quy định, tổ chức, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đang được nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hằng năm.

“Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn”, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nêu.

Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất…

“Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất nông nghiệp, đất phi thương mại... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung. Ngoài ra, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện”, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam Đinh Minh Tuấn phân tích.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu hoan nghênh luật đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất, quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất..., bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên tái định cư tại chỗ.

Một nội dung quan trọng khác, các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất… nhằm giảm thiểu tối đa tình trạng “xin - cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chú trọng chất lượng các nghị định, thông tư hướng dẫn

Khu chung cư Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng). Ảnh: Đỗ Tâm

Theo Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình, các dự án luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và mới nhất là Luật Đất đai sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản, giúp thị trường đẩy nhanh quá trình phục hồi. Tuy nhiên, những luật này đến tháng 1-2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài.

Dưới góc độ pháp lý, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, Luật Đất đai (sửa đổi) bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025 để bảo đảm về tính đồng bộ trong triển khai cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Tuy nhiên, luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ các vấn đề, giải quyết vấn đề trong thực tiễn.

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn chịu sự tác động của nền kinh tế toàn cầu, từ các xung đột địa chính trị... Hơn nữa, các chủ thể trên thị trường bất động sản đang ở tâm lý “đợi chờ”. Đến nay, luật đã được thông qua nhưng còn tiếp tục chờ nghị định, thông tư hướng dẫn thì thị trường vẫn tiếp tục có “độ trễ”.

Đồng tình với nhận định thị trường bất động sản sẽ sớm bước sang giai đoạn “bình thường mới”, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 Nguyễn Anh Quê cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa thể “dậy sóng” ngay lập tức. Điều này cũng dễ hiểu vì quá trình hoàn thiện các văn bản hướng dẫn luật cần khung thời gian nhất định.

“Dù các luật sửa đổi có nhiều điểm mới tích cực nhưng không nên coi đây là “cây đũa thần” giải quyết được mọi việc, bởi quan trọng hơn vẫn là người thực thi. Nếu vẫn còn tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu, bắt bẻ câu chữ thì những bế tắc trong thủ tục đầu tư vẫn sẽ khó giải quyết. Đó là chưa kể vẫn còn nhiều điểm chồng chéo giữa các luật”, ông Nguyễn Anh Quê nêu.

Do đó, sau khi Luật Đất đai, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, điều mong mỏi lớn nhất là các văn bản hướng dẫn dưới luật giúp cán bộ, công chức nhà nước dám áp dụng, dễ áp dụng và không có kẽ hở để lợi dụng pháp luật, từ đó, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.