Dự báo năm 2023 tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mới căn hộ vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với năm 2022), lượng căn hộ được tiêu thụ vào khoảng 15.000 căn (giảm 20%).

Các tòa chung cư cao tầng dọc Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh). (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Trong những tháng cuối năm 2022, nguồn cung bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch cũng trở nên trầm lắng. Cùng với khó khăn về nguồn vốn, thị trường bất động sản hiện phải đối mặt với nhiều trở ngại khác như lãi suất cao, tỷ giá ngoại tệ biến động mạnh...

Để thị trường không còn bất ổn trong thời gian tới, trước mắt là năm 2023, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ nhằm tháo gỡ các trở ngại, qua đó giúp thị trường bất động sản nhanh chóng được phục hồi.

Đối mặt nhiều trở ngại

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà ở (bao gồm cả chung cư và nhà phố, biệt thự) tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3 năm 2022 sụt giảm mạnh khi chỉ vài trăm căn được tung ra thị trường. Trong quý 4 năm 2022, thành phố cũng chỉ chào đón 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án.

Giám đốc bộ phận nhà ở của Công ty CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết nguồn cung nhà ở hạn chế và có tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc là do chi phí phát triển dự án ngày càng bị đẩy lên cao. Hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân rất hạn chế, thiếu các sản phẩm dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.

Từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã liên tục rơi vào khó khăn, nổi bật là những chính sách tiền tệ đã được Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan kiểm soát chặt chẽ hơn như tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường bất động sản nhanh chóng sụt giảm; giá bất động sản có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng trên bình diện một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng cùng lãi suất ngân hàng tăng lên sẽ ảnh hưởng tới mọi ngành nghề, gồm cả sản xuất, kinh doanh, xây dựng, dịch vụ...

Thị trường bất động sản đã đối mặt với nhiều khó khăn pháp lý trong suốt những năm qua. Vì vậy, vấn đề tài chính là một trong các yếu tố khiến tình trạng này khó khăn hơn.

Theo dự báo của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect, nguồn cung mới căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với năm 2022), và khoảng 15.000 căn hộ được tiêu thụ (giảm 20%).

Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% (giảm 10 điểm %) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Trong khi đó ở thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành như thành phố Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc nên nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Thực tế, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc, do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, khiến thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Cần các chính sách hỗ trợ

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do vậy, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung bất động sản trên thị trường bị khan hiếm là không thể tránh khỏi.

Khi nguồn vốn tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung bất động sản trên thị trường bị khan hiếm là không thể tránh khỏi. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Đồng thời, thị trường bất động sản năm 2023 cũng sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Trước thực trạng đó, để thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trở nên tích cực hơn, cần phải có những chính sách đặc thù hỗ trợ như giải quyết sớm các vấn đề về pháp lý; gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản...

Đặc biệt, Chính phủ và các ngành liên quan cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, gồm giải ngân vốn đầu tư công, “bơm” tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu... cho cộng đồng doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng mới gửi kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nới trần tín dụng thêm 1% (tương đương 100 nghìn tỷ đồng) để bổ sung thêm nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm này nhằm mục đích bình ổn thị trường bất động sản.

Các giải pháp xử lý không phải là để “giải cứu” thị trường, doanh nghiệp mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

Ngày 17/11 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Đây là quyết định kịp thời giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn đang bủa vây, khơi thông những ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ có nhiệm vụ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về các dự án bất động sản đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết. Ở đây, tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn, chủ động xử lý ngay những tồn đọng, mà không cần phải báo cáo, chờ đợi các bộ, ngành liên quan giải quyết…/.